購入村屋5點要留神

村屋環境清幽，實用率高，售價親民，一直不乏捧場客。近日南丫島有600呎村屋以「車位價」230萬元開拍，旋即引來網民熱烈討論。村屋入市門檻低，不過亦有不少注意事項，筆者在此整理出當中5個要點。

（一）村屋分為「舊屋地」、「祖堂地」及「丁屋」，市場最常見的村屋大多為「丁屋」，新建成的丁屋須於5年後及補地價方可轉售，另外，除了仍有轉讓限制的村屋，未獲得滿意紙的村屋樓花，銀行一般也不會承造按揭。

（二）政府於七月放寬按揭成數，村屋同樣受惠，樓價1,125萬元或以下，最高可承造8成按揭，首置人士更可申請最高8成半按揭（須固定收入/上限900萬元）；樓價1,715萬元或下，最高可承造8成按揭（上限1,200萬元）；樓價3,000萬元或以下最高可承造7成按揭。

（三）按揭年期方面，村屋一般以25年為上限，部分銀行可提供長達30年的年期。如透過按揭保險承造高成數按揭，因按揭保險公司設有樓齡上限，還款年期會以「55年減樓齡」，意味著25年樓齡以上的村屋，還款期將少於30年，每月還款額及入息要求亦會隨之增加。

（四）由於村屋交投較疏落，令銀行較難估價，加上物業質素參差，一般會出現估價不足的情況，建議多找幾間銀行，並選擇最合適的一間，同時亦要預留額外的首期資金。

（五）購入村屋要留意屋契有否牽涉業權、地權或路權等權狀問題，銀行亦會確保買家擁有相應的使用權，才會審批其按揭申請。另外亦有部分村屋涉及僭建物，銀行或會到場視察及驗樓，如發現問題，或會要求買家簽署拆除同意書，否則會影響到估價及按揭審批。

村屋的按揭申請較一般私樓複雜，注意事項較多，建議有意購買村屋的人士多做資料搜集，並預留額外現金流以備不時之需。此外，建議買家預留最少2個月時間處理買賣及按揭事宜，有需要亦尋可找專業的按揭中介作詳細查詢。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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第二季開始樓市交投放緩，市場觀望氣氛濃厚。不過近期油塘新盤扭轉現時悶局，宣佈推售後旋即備受市場關注，開售前罕有地連出4張價單盡推所有單位，收票逾2萬張，為本年度新盤票王，可見市場購買力仍然存在，只是在等一個機會釋放出來，筆者整理了數點分析該樓盤受歡迎之處。

首先，該新盤位處臨海，並且鄰近港鐵油塘站，地理位置優越，最吸引之處是發展商以「平爆」價格作招徠，折實入場價只需要290萬元起，售價與居屋相若，並為同區近10年最平的新盤。參考今年新居屋定價，當中市區盤啟德啟悅苑，售價約223萬元至494萬元，而新盤接近一半單位的折實價為500萬元以下，兩者定價相若下，私樓設有完善的會所，配套相較居屋優勝，加上私樓不受轉售限制，還款年期為30年亦較居屋25年長，因此吸引不少居屋客源入票認購。

另外，政府於上月放寬按揭成數上限，是次新盤共推售逾600伙，如選擇即供付款方式，全部單位可承造最高七成按揭，部分單位更可透過按揭保險承造最高九成按揭上會。如選擇建築期付款方式，全數單位均可透過按揭保險承造最高八至九成按揭上會，入市門檻大幅下降。

假設購入一個折實價約290萬元的開放式單位，如首置買家選用即供付款方式，透過按揭保險計劃下，可承造最高九成按揭，首期只需約29萬元，以現時按息為3.625厘，年期30年，每月供款只需約$11,900，印花稅方面，只需按第二標準稅率繳交即100元便可。

除了一般銀行按揭計劃外，發展商為方便有意購買3房單位的家庭客及換樓客即時入市，推出為期三年的發展商定息按揭優惠，首年利率為1厘、次年為2厘、第3年為3厘，較現時的銀行一般按揭息率3.625厘更為優惠。發展商是次以「平爆」的銷售策略推售新盤，捲起大量市場購買力，在價平、銀行回贈增加，以及配合政府最新放寬按揭上限措施等協助，有望能進一步帶動樓市交投氣氛回穩。

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