下半年按保數字或逐步回落

本港樓價雖然有所回落，但仍處於高水平，不少首置人士需要透過按揭保險，承造高成數按揭上會。自2019年「林鄭plan」及去年「波叔plan」推出後，按揭保險樓價上限進一步放寬，使更多首置買家透過按保上車，不過近月選用按保的數字卻出現顯著回落的趨勢。

根據香港按揭證券有限公司最新資料顯示，今年7月份新批出按揭保險計劃貸款宗數及金額為2,112宗及118.85億元，較上月的2,847宗及160.71億元減少逾兩成半（735宗及41.86億元），宗數及金額已連跌4個月，並創自2019年10月份「林鄭plan」推出後，即45個月的新低。與今年高位3月份5,592宗及309.08億元，更大幅減少逾六成（3,480宗及190.23億元）。而首7月新批按保宗數及金額為26,248宗及1,459.37億元，宗數創近4年的首7個月新低，金額創近3年的首7個月新低。

另外，7月份新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額為1,966宗及117.78億元，較6月份的2,341宗及124.95億元減少375宗（16%）及7.17億元（5.7%），宗數及金額連升2個月回落。而首7月新取用按保貸款宗數及金額為11,312宗及631.85億元，比去年同期10,969宗及634.37億元，宗數增加343宗（3.1%），而金額則減少2.52億元（0.4%）。

新批按保數字跌至近4年低位，主要是受到第二季樓市疲弱，一二手交投持續低迷所影響，加上去年樓市交投下跌，使近期缺乏大型新盤落成，令選用建期付款的買家上會需求同步減少，拖累按揭及按保數字同步下跌。

受「林鄭plan」及「波叔plan」帶動，近年樓市交投一直以1,000萬以內的物業為主，並已維持一段時間，而現時受經濟疲弱及加息因素影響，拖慢該批買家的入市意欲。踏入第3季，二手交投繼續處於冰封狀態，一手新盤則主導市場，上半年成交雖然不俗，但大部分買家傾向選用建期付款方法上會，使按揭數字未能即時反映。另外，政府於上月初放寬銀行可承造按揭成數的上限，現時購買中價樓，單靠銀行已可借取較高按揭成數，並削弱按保需求，筆者料下半年按保數字趨勢將逐步回落。

更多經絡按揭轉介資訊

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

金管局於上月宣佈放寬多項按揭逆周期監管措施，當中最受外界關注的為調整自住物業的銀行按揭成數上限，樓價1,500萬元或以下的住宅物業最高可承造7成按揭，樓價1,500萬元以上至3,000萬元的住宅物業最高可承造6成按揭。措施推出已滿一個月，成效到底如果？

根據經絡按揭轉介研究部資料顯示，有關措施推出後的首1個月，透過經絡按揭轉介申請按揭的客戶當中，涉及新造按揭的佔比，比放寬措施前1個月下跌近兩成（18%）。樓按市場仍然疲弱，放寬逆周期措施暫未見即時效果，隨著經濟逐步復甦，料新措施對樓市幫助的威力將慢慢顯現出來。另外，選用按揭保險的比例有回落跡象，放寬措施後新造按揭客戶選用按揭保險的佔比比放寬措施前下跌約半成（4%），銀行可承造的按揭成數上限進一步放寬，使更多客戶不需透過申請按揭保險亦能承造最高七成按揭，省卻更多保費開支。

反觀，涉及轉按申請的宗數及佔比則有顯著上升。放寬措施後首1個月，經絡客戶申請轉按的宗數比放寬措施前1個月大增五成（50%）。另外，透過經絡客戶申請按揭的客戶當中，涉及轉按的佔比逾比放寬措施前1個月的28%增加逾一成半（16%）。以樓價劃分，新措施推出後首1個月，轉按申請的個案中，樓價1,000萬元或以下物業的宗數增加逾四成半（47%），樓價介乎1,000萬元以上至1,500萬元物業的宗數增加逾三成（33%），樓價1,500萬元以上物業的宗數則下跌逾一成（13%）。

轉按申請大幅增加，相信因銀行可承造的按揭成數上限放寬至最高七成，使選用發展商按揭的業主可即時轉按至一般銀行，避免「蜜月期」過後捱貴息。根據金管局住宅按揭統計調查顯示，上半年轉按貸款額及宗數為357.27億元及8,342宗，比去年同期分別大跌239.35億元（40%）及4,994宗（37%），放寬按揭措施推出後，可協助選用發展商按揭的中高價物業買家即時轉按至一般銀行，在轉按誘因增加下，筆者料下半年轉按數字將止跌回升，全年跌幅有望收窄至約兩成半。

更多經絡按揭轉介資訊