購入凶宅按揭注意事項

早前上映的一套黑色喜劇電影，講述主角有晚倒垃圾時在家門口發現一具屍體，擔心事件曝光後自己的單位成為凶宅，會影響其單位價值，因此主角欲將屍體搬去同層住戶。最後其他住戶均發現屍體後，同樣擔心單位變為凶宅，眾人合力將屍體搬離大樓。該戲的劇情雖然離奇又誇張，但事實上香港樓價高企，若果辛苦買下的單位變為凶宅，日後將會較難易手，即使有買家有興趣購買凶宅，申請按揭時亦會遇上不少阻滯。

銀行審批按揭時會根據單位的估值而決定可借出的貸款額，放售難易程度是計算估值的一個考慮，一般人對凶宅會有所忌諱，因此凶宅的承接能力往往不高，並會影響其價值，銀行對於其估價會較為審慎。而每家銀行以及其估價行對凶宅的定義各有不同，如單位發生枉死及兇殺等非自然死亡的事件，一般都會視為凶宅。另外，估價行亦會依照事故的轟動程度，決定單位能否承造按揭，以1998年轟動一時的德福花園五屍兇案為例，事件雖已發生逾廿年，時至今日大部分銀行仍不願意為該單位及同層單位承造按揭。

雖然大多數人對凶宅避而遠之，不過凶宅一般比普遍單位較多折讓，因此市場上偶有凶宅的交投，上月則有一宗凶宅以低於市價4折成交的個案。事實上，凶宅轉手獲利的新聞亦不時出現，部份更成為拍賣場上買爭相競投的對象，承接力不容忽視。但凶宅一般都會出現估價不足的問題，如有意入市凶宅，建議預留充足的首期資金預算。此外，每家銀行對凶宅按揭取態不一，建議可尋找大型專業的按揭轉介公司協助配對至合適的銀行。

如想避免購入凶宅，入市前建議先向地產代理查詢，他們有責任向買家透露打算購入的物業是否凶宅。另外亦可向銀行對單位進行估價，如發現估值與市價有大幅差距，甚至未能對其物業作出估價，該單位便有凶宅之嫌。準最後，買家可自行做定功課，透過坊間一些「凶宅網」查閱單位是否為凶宅。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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村屋環境清幽，實用率高，售價親民，一直不乏捧場客。近日南丫島有600呎村屋以「車位價」230萬元開拍，旋即引來網民熱烈討論。村屋入市門檻低，不過亦有不少注意事項，筆者在此整理出當中5個要點。

（一）村屋分為「舊屋地」、「祖堂地」及「丁屋」，市場最常見的村屋大多為「丁屋」，新建成的丁屋須於5年後及補地價方可轉售，另外，除了仍有轉讓限制的村屋，未獲得滿意紙的村屋樓花，銀行一般也不會承造按揭。

（二）政府於七月放寬按揭成數，村屋同樣受惠，樓價1,125萬元或以下，最高可承造8成按揭，首置人士更可申請最高8成半按揭（須固定收入/上限900萬元）；樓價1,715萬元或下，最高可承造8成按揭（上限1,200萬元）；樓價3,000萬元或以下最高可承造7成按揭。

（三）按揭年期方面，村屋一般以25年為上限，部分銀行可提供長達30年的年期。如透過按揭保險承造高成數按揭，因按揭保險公司設有樓齡上限，還款年期會以「55年減樓齡」，意味著25年樓齡以上的村屋，還款期將少於30年，每月還款額及入息要求亦會隨之增加。

（四）由於村屋交投較疏落，令銀行較難估價，加上物業質素參差，一般會出現估價不足的情況，建議多找幾間銀行，並選擇最合適的一間，同時亦要預留額外的首期資金。

（五）購入村屋要留意屋契有否牽涉業權、地權或路權等權狀問題，銀行亦會確保買家擁有相應的使用權，才會審批其按揭申請。另外亦有部分村屋涉及僭建物，銀行或會到場視察及驗樓，如發現問題，或會要求買家簽署拆除同意書，否則會影響到估價及按揭審批。

村屋的按揭申請較一般私樓複雜，注意事項較多，建議有意購買村屋的人士多做資料搜集，並預留額外現金流以備不時之需。此外，建議買家預留最少2個月時間處理買賣及按揭事宜，有需要亦尋可找專業的按揭中介作詳細查詢。

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