購入凶宅按揭注意事項

早前上映的一套黑色喜劇電影，講述主角有晚倒垃圾時在家門口發現一具屍體，擔心事件曝光後自己的單位成為凶宅，會影響其單位價值，因此主角欲將屍體搬去同層住戶。最後其他住戶均發現屍體後，同樣擔心單位變為凶宅，眾人合力將屍體搬離大樓。該戲的劇情雖然離奇又誇張，但事實上香港樓價高企，若果辛苦買下的單位變為凶宅，日後將會較難易手，即使有買家有興趣購買凶宅，申請按揭時亦會遇上不少阻滯。

銀行審批按揭時會根據單位的估值而決定可借出的貸款額，放售難易程度是計算估值的一個考慮，一般人對凶宅會有所忌諱，因此凶宅的承接能力往往不高，並會影響其價值，銀行對於其估價會較為審慎。而每家銀行以及其估價行對凶宅的定義各有不同，如單位發生枉死及兇殺等非自然死亡的事件，一般都會視為凶宅。另外，估價行亦會依照事故的轟動程度，決定單位能否承造按揭，以1998年轟動一時的德福花園五屍兇案為例，事件雖已發生逾廿年，時至今日大部分銀行仍不願意為該單位及同層單位承造按揭。

雖然大多數人對凶宅避而遠之，不過凶宅一般比普遍單位較多折讓，因此市場上偶有凶宅的交投，上月則有一宗凶宅以低於市價4折成交的個案。事實上，凶宅轉手獲利的新聞亦不時出現，部份更成為拍賣場上買爭相競投的對象，承接力不容忽視。但凶宅一般都會出現估價不足的問題，如有意入市凶宅，建議預留充足的首期資金預算。此外，每家銀行對凶宅按揭取態不一，建議可尋找大型專業的按揭轉介公司協助配對至合適的銀行。

如想避免購入凶宅，入市前建議先向地產代理查詢，他們有責任向買家透露打算購入的物業是否凶宅。另外亦可向銀行對單位進行估價，如發現估值與市價有大幅差距，甚至未能對其物業作出估價，該單位便有凶宅之嫌。準最後，買家可自行做定功課，透過坊間一些「凶宅網」查閱單位是否為凶宅。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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金管局於本月宣佈放寬多個逆周期措施以協助市民入市。由於按揭成數及按揭保險的限制大幅放寬，除有意置業人士之外，有2類業主原來亦可以透過轉按從中受惠。

第一類為早前選用發展商按揭的業主。在新盤推出時，有部分發展商與財務公司合作推出高成數一按或二按計劃（坊間俗稱「呼吸Plan」）。由於財務公司在審批客戶的入息上，較銀行及按揭保險公司為寬鬆，有助部分買家入市。不過一般「呼吸Plan」只提供首兩至三年的「蜜月期」，即提供與銀行相若的按揭息率，當蜜月期過後，息率將大幅度遞增。而現時政府放寬按揭及按揭保險樓價上限，放寬後，這些業主可選用轉按至一般銀行，避免蜜月期過後要捱貴息。

第二類為選用按揭保險並想「甩按保」業主。近年愈來愈多首置買家透過按揭保險計劃承造高成數按揭上會，惟需要支付相應保費。如在按揭開始後首年申請保費退款，可退回40%已繳保費、兩年內退25%、三年內退15%。而新措施實施後，銀行最高按揭成數放寬至最高7成，意味著早前承造7成按揭或以下的買家可以提前「甩按保」，節省保費開支。以2年前購買一個600萬元的物業為例，當年承造7成按揭，年期30年，貸款額為420萬元。現時物業樓價及估價不變，透過轉按下可「甩按保」並繼續承造7成按揭，除可退回部分保費，更可享有銀行所提供的現金回贈。

轉按可協助選用按揭保險的業主「甩按保」退回部分保費，因選用按保須為自住用途，有業主或以為透過新措施「甩按保」後，便可以將物業出租作投資用途。要留意，即使物業已「甩按保」，如想將物業出租，業主必須將按揭貸款償還至5成或以下。

政府放寬按揭成數上限後，相信將會帶動更多轉按需求，如對轉按有任何疑問，可向銀行或大型按揭轉介公司作查詢。

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