放寬按揭成數 轉按人士如何受惠

金管局於本月宣佈放寬多個逆周期措施以協助市民入市。由於按揭成數及按揭保險的限制大幅放寬，除有意置業人士之外，有2類業主原來亦可以透過轉按從中受惠。

第一類為早前選用發展商按揭的業主。在新盤推出時，有部分發展商與財務公司合作推出高成數一按或二按計劃（坊間俗稱「呼吸Plan」）。由於財務公司在審批客戶的入息上，較銀行及按揭保險公司為寬鬆，有助部分買家入市。不過一般「呼吸Plan」只提供首兩至三年的「蜜月期」，即提供與銀行相若的按揭息率，當蜜月期過後，息率將大幅度遞增。而現時政府放寬按揭及按揭保險樓價上限，放寬後，這些業主可選用轉按至一般銀行，避免蜜月期過後要捱貴息。

第二類為選用按揭保險並想「甩按保」業主。近年愈來愈多首置買家透過按揭保險計劃承造高成數按揭上會，惟需要支付相應保費。如在按揭開始後首年申請保費退款，可退回40%已繳保費、兩年內退25%、三年內退15%。而新措施實施後，銀行最高按揭成數放寬至最高7成，意味著早前承造7成按揭或以下的買家可以提前「甩按保」，節省保費開支。以2年前購買一個600萬元的物業為例，當年承造7成按揭，年期30年，貸款額為420萬元。現時物業樓價及估價不變，透過轉按下可「甩按保」並繼續承造7成按揭，除可退回部分保費，更可享有銀行所提供的現金回贈。

轉按可協助選用按揭保險的業主「甩按保」退回部分保費，因選用按保須為自住用途，有業主或以為透過新措施「甩按保」後，便可以將物業出租作投資用途。要留意，即使物業已「甩按保」，如想將物業出租，業主必須將按揭貸款償還至5成或以下。

政府放寬按揭成數上限後，相信將會帶動更多轉按需求，如對轉按有任何疑問，可向銀行或大型按揭轉介公司作查詢。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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村屋環境清幽，實用率高，售價親民，一直不乏捧場客。近日南丫島有600呎村屋以「車位價」230萬元開拍，旋即引來網民熱烈討論。村屋入市門檻低，不過亦有不少注意事項，筆者在此整理出當中5個要點。

（一）村屋分為「舊屋地」、「祖堂地」及「丁屋」，市場最常見的村屋大多為「丁屋」，新建成的丁屋須於5年後及補地價方可轉售，另外，除了仍有轉讓限制的村屋，未獲得滿意紙的村屋樓花，銀行一般也不會承造按揭。

（二）政府於七月放寬按揭成數，村屋同樣受惠，樓價1,125萬元或以下，最高可承造8成按揭，首置人士更可申請最高8成半按揭（須固定收入/上限900萬元）；樓價1,715萬元或下，最高可承造8成按揭（上限1,200萬元）；樓價3,000萬元或以下最高可承造7成按揭。

（三）按揭年期方面，村屋一般以25年為上限，部分銀行可提供長達30年的年期。如透過按揭保險承造高成數按揭，因按揭保險公司設有樓齡上限，還款年期會以「55年減樓齡」，意味著25年樓齡以上的村屋，還款期將少於30年，每月還款額及入息要求亦會隨之增加。

（四）由於村屋交投較疏落，令銀行較難估價，加上物業質素參差，一般會出現估價不足的情況，建議多找幾間銀行，並選擇最合適的一間，同時亦要預留額外的首期資金。

（五）購入村屋要留意屋契有否牽涉業權、地權或路權等權狀問題，銀行亦會確保買家擁有相應的使用權，才會審批其按揭申請。另外亦有部分村屋涉及僭建物，銀行或會到場視察及驗樓，如發現問題，或會要求買家簽署拆除同意書，否則會影響到估價及按揭審批。

村屋的按揭申請較一般私樓複雜，注意事項較多，建議有意購買村屋的人士多做資料搜集，並預留額外現金流以備不時之需。此外，建議買家預留最少2個月時間處理買賣及按揭事宜，有需要亦尋可找專業的按揭中介作詳細查詢。

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