太古城、美孚新邨、黃埔花園及沙田第一城等耳熟能詳的老牌屋苑，單位數量多，交通及生活配套已十分完善，其樓價抗跌力強，成交量亦較其他私樓穩定，因此成為具代表性的樓市「藍籌」。
時光飛逝，這些於六、七十年代所建成的屋苑，樓齡轉眼已到達四十至五十歲。而近年業主傾向拖長還款的趨勢，根據金管局資料顯示，自2019年「林鄭plan」推出後，業主平均還款年期由約26年半，反覆攀升至27年以上，今年2月更升至28年創紀錄新高。如有意購買老牌藍籌屋苑便要注意樓齡問題，因為銀行有機會未必能借足較長年期。
審批按揭時，銀行及按揭保險公司一般會以「75減樓齡或人齡」計算可批出的最長還款年期（以較低者為準），還款年期最長為30年。而藍籌屋苑當中，美孚新邨的樓齡最高，大部份的期數已達45年以上，如購買樓齡45年以上的屋苑，便要留意銀行未必可批足30年的還款期。
以美孚新邨第1期為例，入伙年份為1968年，樓齡已達55年，如購入該期數的單位，銀行一般只可批最長20年；而美孚新邨第8期入伙年份為1978年，樓齡為45年，銀行最長便可批足30年還款期。
如因樓齡問題而使還款年期縮短，亦會導致入息要求及供款負擔增加，假設現時購入一個800萬元的美孚新邨第8期單位，還款期30年，承造八成按揭，以按揭息率3.625厘計算，每月供款為$29,187，壓力測試要求為$61,403；如購入該屋苑第1期同樓價的單位，還款期最長只有20年，每月供款為$37,530，壓力測試要求為$74,130，可見買家更難通過入息審查，供樓負擔亦大幅增加。
如想延長還款期亦非無辦法，藍籌屋苑與一般舊樓不同，終究為大型優質物業，如非透過按揭保險申請七成或以下按揭，加上買家財務狀況良好，個別銀行或可酌情處理，並以「80至85減樓齡」計算，即代表仍有機會批出最長30年的按揭還款期。當然，以上只屬銀行個別處理的情況，每間銀行審批高樓齡物業的方法各有不同，申請按揭前建議先尋找大型按揭轉介公司諮詢，以協助轉介至合適的銀行。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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本港樓價雖然有所回落，但仍處於高水平，不少首置人士需要透過按揭保險，承造高成數按揭上會。自2019年「林鄭plan」及去年「波叔plan」推出後，按揭保險樓價上限進一步放寬，使更多首置買家透過按保上車，不過近月選用按保的數字卻出現顯著回落的趨勢。
根據香港按揭證券有限公司最新資料顯示，今年7月份新批出按揭保險計劃貸款宗數及金額為2,112宗及118.85億元，較上月的2,847宗及160.71億元減少逾兩成半（735宗及41.86億元），宗數及金額已連跌4個月，並創自2019年10月份「林鄭plan」推出後，即45個月的新低。與今年高位3月份5,592宗及309.08億元，更大幅減少逾六成（3,480宗及190.23億元）。而首7月新批按保宗數及金額為26,248宗及1,459.37億元，宗數創近4年的首7個月新低，金額創近3年的首7個月新低。
另外，7月份新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額為1,966宗及117.78億元，較6月份的2,341宗及124.95億元減少375宗（16%）及7.17億元（5.7%），宗數及金額連升2個月回落。而首7月新取用按保貸款宗數及金額為11,312宗及631.85億元，比去年同期10,969宗及634.37億元，宗數增加343宗（3.1%），而金額則減少2.52億元（0.4%）。
新批按保數字跌至近4年低位，主要是受到第二季樓市疲弱，一二手交投持續低迷所影響，加上去年樓市交投下跌，使近期缺乏大型新盤落成，令選用建期付款的買家上會需求同步減少，拖累按揭及按保數字同步下跌。
受「林鄭plan」及「波叔plan」帶動，近年樓市交投一直以1,000萬以內的物業為主，並已維持一段時間，而現時受經濟疲弱及加息因素影響，拖慢該批買家的入市意欲。踏入第3季，二手交投繼續處於冰封狀態，一手新盤則主導市場，上半年成交雖然不俗，但大部分買家傾向選用建期付款方法上會，使按揭數字未能即時反映。另外，政府於上月初放寬銀行可承造按揭成數的上限，現時購買中價樓，單靠銀行已可借取較高按揭成數，並削弱按保需求，筆者料下半年按保數字趨勢將逐步回落。
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