「呼吸Plan」好壞兩面睇

申請高成數按揭除了可以透過按揭保險計劃協助外，一些發展商為了推銷樓盤，會與旗下的財務公司提供高成數一按計劃，坊間俗稱「呼吸Plan」，顧名思義指「能呼吸就可以成功申請高成數按揭」。

「呼吸Plan」雖然帶有誇張的成份，但事實上這些按揭計劃的確可讓買家更容易申請8至9成按揭，還款年期亦可長達25年，由於財務公司不受金管局條例監管，審批按揭上亦較銀行寬鬆，視乎財務公司的要求，買家一般無須提供入息證明以及通過壓力測試亦可申請，適合部分自僱人士、入息不固定或未能向銀行壓力測試的買家所選用。

近期發展商積極推售新盤，當中有一熱賣新盤設有較為罕見的發展商定息一按計劃，此計劃只適用於較大碼數的3房單位，最大特點為整個按揭計劃年期為3年，買家只需要「還息不還本」，而年利率首年為1%，第二年為2%，第三年為3%，另外買家亦無須提供入息證明及通過壓力測試便可申請。

假設購買一個折實為1,200萬元的3房單位，如選用發展商定息一按，承造9成按揭，首期為120萬元，首年每月供款約9,000元，次年每月供款約17,000元，而第三年每月供款約25,000元；如選用即供銀行按揭，承造7成按揭，首期則增加至360萬元，每月供款亦增加至約38,000元。由此可見，即供買家可享有「低首期」以及「供款少」兩個好處，亦有投資買家或會透過此計劃提早上會，待日後樓市重拾升勢，物業升值後便可即時圖利。

無論選用那一種「呼吸Plan」都要緊記，計劃都是「先甜後苦」，首2至3年為「蜜月期」，即按揭息率與一般銀行相若。當「蜜月期」完結後，息率會大幅攀升。建議借貸人在「蜜月期」結束前申請轉按至傳統銀行，以免日後捱貴息。發展商按揭「有辣有唔辣」，買家應依照個人的財務狀況及個人需要，選擇適合自己的按揭計劃。如有需要，可尋找大型的按揭轉介公司進行查詢及協助。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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早前上映的一套黑色喜劇電影，講述主角有晚倒垃圾時在家門口發現一具屍體，擔心事件曝光後自己的單位成為凶宅，會影響其單位價值，因此主角欲將屍體搬去同層住戶。最後其他住戶均發現屍體後，同樣擔心單位變為凶宅，眾人合力將屍體搬離大樓。該戲的劇情雖然離奇又誇張，但事實上香港樓價高企，若果辛苦買下的單位變為凶宅，日後將會較難易手，即使有買家有興趣購買凶宅，申請按揭時亦會遇上不少阻滯。

銀行審批按揭時會根據單位的估值而決定可借出的貸款額，放售難易程度是計算估值的一個考慮，一般人對凶宅會有所忌諱，因此凶宅的承接能力往往不高，並會影響其價值，銀行對於其估價會較為審慎。而每家銀行以及其估價行對凶宅的定義各有不同，如單位發生枉死及兇殺等非自然死亡的事件，一般都會視為凶宅。另外，估價行亦會依照事故的轟動程度，決定單位能否承造按揭，以1998年轟動一時的德福花園五屍兇案為例，事件雖已發生逾廿年，時至今日大部分銀行仍不願意為該單位及同層單位承造按揭。

雖然大多數人對凶宅避而遠之，不過凶宅一般比普遍單位較多折讓，因此市場上偶有凶宅的交投，上月則有一宗凶宅以低於市價4折成交的個案。事實上，凶宅轉手獲利的新聞亦不時出現，部份更成為拍賣場上買爭相競投的對象，承接力不容忽視。但凶宅一般都會出現估價不足的問題，如有意入市凶宅，建議預留充足的首期資金預算。此外，每家銀行對凶宅按揭取態不一，建議可尋找大型專業的按揭轉介公司協助配對至合適的銀行。

如想避免購入凶宅，入市前建議先向地產代理查詢，他們有責任向買家透露打算購入的物業是否凶宅。另外亦可向銀行對單位進行估價，如發現估值與市價有大幅差距，甚至未能對其物業作出估價，該單位便有凶宅之嫌。準最後，買家可自行做定功課，透過坊間一些「凶宅網」查閱單位是否為凶宅。

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