高齡居屋延長擔保期有何好處？

受經濟環境、加息以及新盤低價開售等因素夾擊下，新一期居屋申請反應不如過往踴躍，而同期接受申請的白居二共收到約8萬宗申請，雖然超額近18倍，但較上一期的收表量大減近四成，跌幅比新居屋更多。

房委會日前於會議上表示，將檢討現行居屋申請及揀樓的機制，當中考慮將「家有長者計劃」的申請者可優先揀選約30%的配額，平均攤分至各個屋苑，好讓一人或小型家庭申請者有更大機會揀選到心儀的大單位。而另一個重點則是考慮延長高樓齡二手居屋的按揭貸款擔保期。

現時透過白居二計劃下，以免補地價方式購買房委會「居者有其屋計劃」的二手單位，最高可承造九成按揭，還款期最長為25年，按揭計劃可選擇P按或H按。由於有房委會擔保，銀行批核按揭時一般不需買家通過壓力測試。

然而，不少二手居屋的樓齡漸高，其剩餘的按揭擔保期漸減，現行機制下，如購買白居二單位的首次發售日期在19年內，一般情況下，銀行最高可批出九成按揭及25年還款期，但首次發售日期在19年以上，銀行則有機會扣減按揭成數或還款年期。

試舉一例，如透過白居二購入一個沙田愉翠苑二手單位，該屋苑入伙年份為2001年初，即樓齡為22年，現時成交價為500萬元，按揭息率為3.625厘，因樓齡超過19年，買家最終仍可承造九成按揭，但年期最長只有22年半，每月供款約$24,400。相比以最長25年供款約$22,800，供款開支增加$1,600（7%）。

另外，若果單位樓齡為24年以上，銀行最多亦只可批七成按揭，申請人同時需要進行壓力測試，加上未補地價居屋不能透過按揭保險申請更高按揭成數，即表示購買愈高樓齡的二手居屋，首期開支以及供樓負擔將同時增加。如政府能因應時機，放寬高樓齡二手居屋的按揭貸款擔保期，除了可讓中低收入家庭減輕置業及供樓負擔，協助他們更易上車，同時亦可促進二手居屋市場的流轉。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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申請高成數按揭除了可以透過按揭保險計劃協助外，一些發展商為了推銷樓盤，會與旗下的財務公司提供高成數一按計劃，坊間俗稱「呼吸Plan」，顧名思義指「能呼吸就可以成功申請高成數按揭」。

「呼吸Plan」雖然帶有誇張的成份，但事實上這些按揭計劃的確可讓買家更容易申請8至9成按揭，還款年期亦可長達25年，由於財務公司不受金管局條例監管，審批按揭上亦較銀行寬鬆，視乎財務公司的要求，買家一般無須提供入息證明以及通過壓力測試亦可申請，適合部分自僱人士、入息不固定或未能向銀行壓力測試的買家所選用。

近期發展商積極推售新盤，當中有一熱賣新盤設有較為罕見的發展商定息一按計劃，此計劃只適用於較大碼數的3房單位，最大特點為整個按揭計劃年期為3年，買家只需要「還息不還本」，而年利率首年為1%，第二年為2%，第三年為3%，另外買家亦無須提供入息證明及通過壓力測試便可申請。

假設購買一個折實為1,200萬元的3房單位，如選用發展商定息一按，承造9成按揭，首期為120萬元，首年每月供款約9,000元，次年每月供款約17,000元，而第三年每月供款約25,000元；如選用即供銀行按揭，承造7成按揭，首期則增加至360萬元，每月供款亦增加至約38,000元。由此可見，即供買家可享有「低首期」以及「供款少」兩個好處，亦有投資買家或會透過此計劃提早上會，待日後樓市重拾升勢，物業升值後便可即時圖利。

無論選用那一種「呼吸Plan」都要緊記，計劃都是「先甜後苦」，首2至3年為「蜜月期」，即按揭息率與一般銀行相若。當「蜜月期」完結後，息率會大幅攀升。建議借貸人在「蜜月期」結束前申請轉按至傳統銀行，以免日後捱貴息。發展商按揭「有辣有唔辣」，買家應依照個人的財務狀況及個人需要，選擇適合自己的按揭計劃。如有需要，可尋找大型的按揭轉介公司進行查詢及協助。

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