近期愈多銀主盤逐漸湧現市場，有報導指8月份銀主盤存量由去年同期的159宗，大增逾3成至217宗創近年新高。銀主盤囤積，銀行亦要加快沽貨步伐，今個月將舉行的拍賣會所出售逾40個的銀主盤，類型多元化，個別開價比意向價更低約3成，相信將會吸引到不少買家或投資者「尋寶」一覓心頭好。如有意入市銀主盤，有三個事項需要多加注意。
首先，大眾普.0
遍對銀主盤的了解為叫價低於市價，以平價買樓似乎吸引，而銀主盤是否一定為「筍盤」？事實上，銀主盤是透過拍賣或入票的方式出售並進行即場競投，最終以價高者得。一般銀主盤單位的叫價會略低於市價，但最終購入價仍會視乎拍賣時的成交價作實。現時樓價一直下行，若果最終「高追」購入銀主盤，或會遇上估價不足的問題，並有機會影響最終可批出的貸款額。因此，建議在可行情況下，可事前先尋找銀行作初步估價，以及留意樓市行情，評估自己的經濟狀況而定價。
另外，銀主盤成交期普遍只有一個月，一般較難於短時間內申請到按揭保險，建議準買家要預留充足的首期預算。而金管局早前放寬按揭成數後，1,000萬元以上至3,000萬元的物業的按揭上限，由放寬前最多5成增至6至7成，門檻大幅降低，相信可協助買家更易入市銀主盤。
最後，銀主盤是由於原業主沒法償還貸款，物業被貸款方沒收再重新拍賣作還款，如有否曾涉及拖欠管理費、水電煤等費用，準買家或有機會承擔責任，並代為繳付早前拖欠的款項。建議準買家先進行查冊了解物業及原業主的狀況，同時亦要查看物業是否存在僭建物及業權糾紛等爭議。如銀主盤是連租約出售，按揭成數上限須下降至5成。
每個銀主盤的背景不一，有意入市前應解詳細了解當中的條款及為自己釐訂買入價準則，同時亦要計算自身的財務狀態，並要預留充足資金作預算。如有任何疑問或需要，亦可尋找大型專業按揭轉介公司協助處理。
更多經絡按揭轉介資訊
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **
太古城、美孚新邨、黃埔花園及沙田第一城等耳熟能詳的老牌屋苑，單位數量多，交通及生活配套已十分完善，其樓價抗跌力強，成交量亦較其他私樓穩定，因此成為具代表性的樓市「藍籌」。
時光飛逝，這些於六、七十年代所建成的屋苑，樓齡轉眼已到達四十至五十歲。而近年業主傾向拖長還款的趨勢，根據金管局資料顯示，自2019年「林鄭plan」推出後，業主平均還款年期由約26年半，反覆攀升至27年以上，今年2月更升至28年創紀錄新高。如有意購買老牌藍籌屋苑便要注意樓齡問題，因為銀行有機會未必能借足較長年期。
審批按揭時，銀行及按揭保險公司一般會以「75減樓齡或人齡」計算可批出的最長還款年期（以較低者為準），還款年期最長為30年。而藍籌屋苑當中，美孚新邨的樓齡最高，大部份的期數已達45年以上，如購買樓齡45年以上的屋苑，便要留意銀行未必可批足30年的還款期。
以美孚新邨第1期為例，入伙年份為1968年，樓齡已達55年，如購入該期數的單位，銀行一般只可批最長20年；而美孚新邨第8期入伙年份為1978年，樓齡為45年，銀行最長便可批足30年還款期。
如因樓齡問題而使還款年期縮短，亦會導致入息要求及供款負擔增加，假設現時購入一個800萬元的美孚新邨第8期單位，還款期30年，承造八成按揭，以按揭息率3.625厘計算，每月供款為$29,187，壓力測試要求為$61,403；如購入該屋苑第1期同樓價的單位，還款期最長只有20年，每月供款為$37,530，壓力測試要求為$74,130，可見買家更難通過入息審查，供樓負擔亦大幅增加。
如想延長還款期亦非無辦法，藍籌屋苑與一般舊樓不同，終究為大型優質物業，如非透過按揭保險申請七成或以下按揭，加上買家財務狀況良好，個別銀行或可酌情處理，並以「80至85減樓齡」計算，即代表仍有機會批出最長30年的按揭還款期。當然，以上只屬銀行個別處理的情況，每間銀行審批高樓齡物業的方法各有不同，申請按揭前建議先尋找大型按揭轉介公司諮詢，以協助轉介至合適的銀行。
更多經絡按揭轉介資訊
