全年樓價漲跌還看減辣否

受股市偏軟、經濟復甦未如預期及息口仍未見頂拖累下，樓市交投及樓價走勢持續受壓，後市將端視第四季有否轉捩點。差估署最新公布的數據顯示，2023年7月份私人住宅售價指數報343.4點，較6月的347.3點再跌1.12%，連跌3個月，創近6個月低位。

過去3個月以來，樓價已累積下跌3%，而今年首7個月，樓價累積升幅則萎縮至只有2.6%；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅達13.74%。

7月份樓價跌幅較預期略大，主要反映了買家入市信心不足，一方面是今年以來股市持續偏軟，息口走勢亦未明朗，令買家入市動力減弱，二手業主沽貨的減價壓力增加，拖累樓價跌幅略為擴大。

展望8月份市況，發展商以「震撼價」推出新盤，令二手業主更為被動，急於出貨者需進一步降價才能達成交易，令二手樓價持續向下，料本月樓價指數將維持逾1%的跌幅，連同9月持續偏軟，料第三季樓價跌幅將擴大至約2.6%，屆時全年樓價升幅只餘約1%。

不過，第四季仍有機會成為樓市走勢的轉捩點，首先市場期望10月下旬特首的第二份施政報告或因應目前市況而放寬或調整樓市辣招，理順市場交投及穩定樓價走勢；此外，期望息口在第四季已近見頂，加息壓力得以紓緩；而隨著越來越多專才到港，住屋需求將續增加。倘政策及專才住屋需求能相應配合下，樓價第四季仍有望翻身，累積反彈3%至5%，則全年樓價仍可看升4%至6%。

至於租金走勢方面，差估署租金指數首7個月累升4.39%，料在暑假傳統租務旺季加上今年餘下時間專才持續來港，第三、四季租金仍可維持強勢，筆者估計全年租金累積升幅可達8%至10%，將較樓價表現強勁。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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息口上升窒礙買家入市意欲，買賣雙方僵持拉鋸，樓市量價受壓，料八月份整體樓宇買賣登記將於低位整固，除非以「震撼價」開售的新盤銷情理想並能趕及於月內登記，則可望扭轉劣勢。根據土地註冊處數據所得，2023年七月份全港共錄4,433宗樓宇買賣登記（數字主要反映六月中旬至七月上旬的樓市實際狀況），較六月份的4,773宗再跌7%，連跌四個月兼創近半年以來新低，亦是繼一月份的4,428宗之後錄得的今年次低；而月內整體物業登記總值按月減少16%，錄得332.70億元，同樣連跌四個月，創近九個月最少。

從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量減幅較大，七月份一手私宅買賣登記共錄得783宗，按月減少20%；買賣登記總值亦減少41%，錄得74.27億元。另外，七月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為NOVOLAND 2A期(321宗)、HENLEY PARK(195宗)及海茵莊園(33宗)。

二手住宅市場方面，準買家入市態度觀望，部分先行轉買為租，買賣登記持續受壓。數據顯示，七月份二手私宅買賣登記按月再挫13%，錄得1,985宗登記，跌穿二千宗水平；至於月內登記總值下挫7%，僅錄得179.84億元。

至於非住宅市場方面，雖然工商舖表現偏軟，惟純車位登記量逆市大增，帶動七月份非住宅物業登記量按月反彈。數據顯示，七月份整體工商舖及其他買賣登記量按月增加40%，錄得1,028宗；至於，月內買賣登記金額按月增加14%，錄得50.71億元。

七月初金管局放寬最高按揭成數，尤其對中高價及換樓市場交投略有帶動，料八月份二手私宅登記量可望重上二千宗以上水平；不過，美國聯儲局及本港銀行於七月底再次加息，市場態度審慎觀望，新盤推售節奏亦未見明快。綜合市場情況，筆者估計八月份整體樓宇買賣登記量持續受壓，全月登記量料只有約4,285宗，按月料微跌約3%，恐再創今年新低。

不過，最新情況是有新盤以「震撼價」開售，如果得以熱銷並能趕及在八月份登記，則可望扭轉劣勢，帶動整體樓宇登記量上試4,900宗水平，按月反升一成。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮