減價增多 樓宇買賣可望止跌回穩

一二手住宅買賣近月持續偏軟，惟在業主接受現實減價後，登記量終在低位找到支持。根據土地註冊處最新數據，2023年八月份全港共錄4,659宗樓宇買賣登記（數字主要反映七月中旬至八月上旬的樓市實際狀況），較七月份的4,437宗回升5%，為連跌4個月後首見回穩，惟仍處於不足五千宗的低水平窄幅徘徊；而月內整體物業登記總值按月也升9%，錄得365.64億元，同樣終止四連跌。

從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量減幅較大，因當中涉及一批新盤未能趕及於月內登記，導致八月份一手私宅買賣登記僅錄得707宗，按月減少11%；買賣登記總值亦減少9%，錄得82.69億元。另外，八月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為親海駅II的257宗、匯都1期的70宗及HENLEY PARK的67宗。

二手住宅市場方面，隨著較多業主接受樓價下調的事實而願意減價，二手買賣登記終見回暖。數據顯示，八月份二手私宅買賣登記按月反彈12%，錄得2,208宗，重上逾二千宗水平，但數字仍屬年內次低；至於月內登記總值同步回升13%，錄得186.15億元。

至於非住宅市場方面，在工商舖三類物業登記量全面向好帶動下，加上純車位維持在逾七百宗的較高登記量力挺下，造就八月份非住宅物業登記量按月穩中向好。數據顯示，八月份整體工商舖及其他買賣登記量按月微升4%，錄得1,075宗；至於，月內買賣登記金額更加按月大升33%，錄得68.67億元，主因月內有1宗近14.6億元的大額登記所牽動。

樓宇交投已連續多月處於低水平徘徊，越來越多業主終願擴大議價空間及實際減幅，令買賣登記量在低位終找到支持，預期隨著更多二手業主妥協鬆手，加上上月多宗「震撼價」一手成交將落入九月的登記數內，此外，工商舖及車位料能維持在逾千宗的登記水平橫行，因此筆者估計九月份整體樓宇買賣登記量可望進一步反彈，全月料可重上逾五千宗水平，上試5,070宗，按月冀升近9%，有機會挑戰近四個月高位。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

受股市偏軟、經濟復甦未如預期及息口仍未見頂拖累下，樓市交投及樓價走勢持續受壓，後市將端視第四季有否轉捩點。差估署最新公布的數據顯示，2023年7月份私人住宅售價指數報343.4點，較6月的347.3點再跌1.12%，連跌3個月，創近6個月低位。

過去3個月以來，樓價已累積下跌3%，而今年首7個月，樓價累積升幅則萎縮至只有2.6%；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅達13.74%。

7月份樓價跌幅較預期略大，主要反映了買家入市信心不足，一方面是今年以來股市持續偏軟，息口走勢亦未明朗，令買家入市動力減弱，二手業主沽貨的減價壓力增加，拖累樓價跌幅略為擴大。

展望8月份市況，發展商以「震撼價」推出新盤，令二手業主更為被動，急於出貨者需進一步降價才能達成交易，令二手樓價持續向下，料本月樓價指數將維持逾1%的跌幅，連同9月持續偏軟，料第三季樓價跌幅將擴大至約2.6%，屆時全年樓價升幅只餘約1%。

不過，第四季仍有機會成為樓市走勢的轉捩點，首先市場期望10月下旬特首的第二份施政報告或因應目前市況而放寬或調整樓市辣招，理順市場交投及穩定樓價走勢；此外，期望息口在第四季已近見頂，加息壓力得以紓緩；而隨著越來越多專才到港，住屋需求將續增加。倘政策及專才住屋需求能相應配合下，樓價第四季仍有望翻身，累積反彈3%至5%，則全年樓價仍可看升4%至6%。

至於租金走勢方面，差估署租金指數首7個月累升4.39%，料在暑假傳統租務旺季加上今年餘下時間專才持續來港，第三、四季租金仍可維持強勢，筆者估計全年租金累積升幅可達8%至10%，將較樓價表現強勁。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮