一手新盤多折扣 小心按揭借不足

近半年一手新盤主導市場，踏入9月，多個新盤亦準備就緒即將推售，加上現時發展商相繼以低價策略作招徠，令不少準買家蠢蠢欲動準備入市。購買一手新盤時都會聽到「面價」、「合約價」及「光豬價」等術語，新手買家對這三詞或會一頭霧水，原來搞錯它們的意思，申請按揭時隨時會失預算。

「面價」是指發展商在價單上列出未有扣減任何折扣及優惠的售價（原價）；「合約價」是指扣除最基本的折扣後，於買賣合約上標明的成交價；除基本折扣，有發展商亦會提供附帶條件的優惠等，「光豬價」則是扣除所有折扣、優惠及現金回贈後的「折實價」。

根據金管局指引，銀行以及按揭保險公司可批出最高的按揭成數設有樓價上限，如超出樓價上限，按揭成數便會有所下調。銀行以及按揭保險公司審批新盤按揭時，會根據「合約價」而決定「可批出的按揭成數上限」。假設一個新盤單位，選用即供付款方法，「面價」為705萬元，「合約價」為600萬元，而「光豬價」則為580萬元。買家想申請按揭保險，因「合約價」為樓花按揭保險範圍內，買家可申請最高8成按揭，如「合約價」超過600萬元，買家便不能申請按揭保險，按揭成數上限會減至7成，買家便要支付更多首期或改以建期付款方法上會。

另外，銀行以及按揭保險公司審批「實際貸款金額」時，則以「光豬價」去計算。上述例子，買家雖然可承造最高8成按揭，但實際計算貸款時，是以「光豬價」580萬元ｘ8成即等於464萬元。如果買家誤會以「合約價」計算，屆時發覺需要抬錢上會時就會十分閉翳。

發展商推出的折扣優惠林林總總，買家固然十分高興，但對於「借到盡」的買家，這些優惠會影響可申請的按揭成數以及貸款金融，最終或有機會失預算，因此建議新手買家入市前應先向地產代理了解及釐清箇中的條款細則。此外亦建議尋找專業的大型按揭轉介公司協助處理按揭事宜，在置業路上便可得心應手。

更多經絡按揭轉介資訊

經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

受經濟環境、加息以及新盤低價開售等因素夾擊下，新一期居屋申請反應不如過往踴躍，而同期接受申請的白居二共收到約8萬宗申請，雖然超額近18倍，但較上一期的收表量大減近四成，跌幅比新居屋更多。

房委會日前於會議上表示，將檢討現行居屋申請及揀樓的機制，當中考慮將「家有長者計劃」的申請者可優先揀選約30%的配額，平均攤分至各個屋苑，好讓一人或小型家庭申請者有更大機會揀選到心儀的大單位。而另一個重點則是考慮延長高樓齡二手居屋的按揭貸款擔保期。

現時透過白居二計劃下，以免補地價方式購買房委會「居者有其屋計劃」的二手單位，最高可承造九成按揭，還款期最長為25年，按揭計劃可選擇P按或H按。由於有房委會擔保，銀行批核按揭時一般不需買家通過壓力測試。

然而，不少二手居屋的樓齡漸高，其剩餘的按揭擔保期漸減，現行機制下，如購買白居二單位的首次發售日期在19年內，一般情況下，銀行最高可批出九成按揭及25年還款期，但首次發售日期在19年以上，銀行則有機會扣減按揭成數或還款年期。

試舉一例，如透過白居二購入一個沙田愉翠苑二手單位，該屋苑入伙年份為2001年初，即樓齡為22年，現時成交價為500萬元，按揭息率為3.625厘，因樓齡超過19年，買家最終仍可承造九成按揭，但年期最長只有22年半，每月供款約$24,400。相比以最長25年供款約$22,800，供款開支增加$1,600（7%）。

另外，若果單位樓齡為24年以上，銀行最多亦只可批七成按揭，申請人同時需要進行壓力測試，加上未補地價居屋不能透過按揭保險申請更高按揭成數，即表示購買愈高樓齡的二手居屋，首期開支以及供樓負擔將同時增加。如政府能因應時機，放寬高樓齡二手居屋的按揭貸款擔保期，除了可讓中低收入家庭減輕置業及供樓負擔，協助他們更易上車，同時亦可促進二手居屋市場的流轉。

更多經絡按揭轉介資訊