銀行調升H按封頂 趕快捉緊低息尾班車

多間本地銀行先後大幅上調H按計劃的鎖息上限0.5厘，實際封頂息率由3.625厘增至4.125厘，同時現金回贈亦會大幅下調。

加息必有因，今年全年HIBOR一直維持高水平，8月更一度升至5.43厘，創15年半的新高，即HIBOR與當時新造H按鎖息上限3.625厘的差距高達1.805厘，銀行為紓緩HIBOR高企而帶來的資金壓力及風險而上調H按鎖息上限，亦屬合適的決定。

參考去年9月份以及2018年8月份香港銀行上調最優惠利率P前，有銀行先上調H按封頂息率或P按息率。雖然市場普遍認為美聯儲不會於9月份再次加息，但仍要視乎經濟數據，不排除年內或將再次加息以降低通脹，美息年內將繼續維持高位，料HIBOR亦將繼續徘徊高水平一段時間。在資金成本高企下，香港銀行仍有加息壓力，不排除於今年將再度調升P。

是次銀行上調封頂息率，主要影響新造按揭客戶。以500萬元貸款額，供款30年，新造H按計劃為H+1.3厘，並以封頂息率計算，銀行上調鎖息上限前，H按封頂息率為3.625厘，每月供款為$22,803，壓力測試為$47,971。上調鎖息上限後，H按封頂息率為4.125厘，每月供款將增加$1,429（6.3%）至$24,232，壓力測試增將加$2,663（5.6%）至$50,634。上述例子可見，加息後對於新造按揭人士，供樓開支及壓力測試要求將有所上升，對於正在供款的業主則不受影響，仍可以舊有較低的封頂息率供款。

自加息消息一出，筆者公司已收到不少買家查詢，希望趁部份中小型銀行未調整按揭計劃前，盡早申請按揭以鎖定較低息口。此外，筆者亦建議早年選用發展商按揭的業主，趁盡快轉按至未調整按息的中小型銀行，趕上最後低息尾班車。

現時香港仍處於加息周期，供樓開支及壓力測試要求仍有上升空間，筆者建議有意置業人士預留更多首期及後備資金以應對利息上升的風險，同時亦避免借得太盡失預算。另外，各銀行不時會調整按揭計劃及優惠，申請按揭時應貨比三家，並尋找大型專業按揭轉介公司協助，揀選出最合適的銀行以及按揭計劃。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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樓契是物業交易以及申請按揭貸款中不可或缺的重要文件，當業主買樓及向銀行申請按揭貸款時，樓契會作為抵押品並存放於銀行代為保管。當按揭貸款完全還清後，銀行便不再保管樓契，業主會透過律師行贖回樓契，並存放於私人地方。

根據統計處2021年數據，全港約有130萬家庭住戶居住自置物業，當中66.1%的住戶已供滿了物業，即代表住戶已全數還清按揭貸款，並擁有物業的整人個業權，對比5年前（2016年）高出0.4%，相信供滿樓比例或將進一步增加。而樓契包括不少文件，如入伙紙、買賣合約、授權書、地契、大廈公契以至單位圖則等，有些物業的樓契可能要佔用兩至三箱的文件空間，對於即將供完樓的業主，贖契前便要開始想方法存放樓契，而市場上一般有以下5種主要的存放方式。

1. 銀行：銀行會提供存契服務，將樓契存放在銀行中亦相對安全，每年需要支付約數千元的存契費。
2. 銀行保險箱：銀行會根據保險箱大小而收取年費，但現時銀行保險箱供應十分短缺，需要較長時間等待。
3. 家中保管：將樓契存放在家中是最節省成本的方法，但如果放存不當或會遺失，遇上火災等意外，樓契更有可能損毀。
4. 律師樓：律師樓一般只允許短期存放，有律師樓可能會將樓契存放在倉庫，會出現保安問題。
5. 加按物業：加按借取少量貸款，樓契便可繼續放存於銀行，節省存放成本之餘，亦能靈活將資金放存高息按揭戶口慳息或作其他投資。

樓契對業主來說是非常重要的文件，若果遺失或損毀會直接影響物業價值。在物業買賣過程中，銀行發現樓契出現問題，有可能因風險問題而拒絕批出貸款。如果業主不幸遺失樓契，可以先委託律師進行宣誓，透露遺失樓契的原因，並向土地註冊處申請樓契核證樣本，這份文件仍具有法律效力。然而並非所有物業的樓契文件都能在土地註冊處找到，有一些文件遺失後或無法補回，亦會影響物業日後價值，因此每一位業主都需要妥善存放自己物業的樓契。

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