八月轉手16.6%要蝕讓 年內第三高

市況不就，後市走勢偏淡，多了持貨期較長的業主亦加入沽售行列，令轉手獲利比率不跌反升，惟料大趨勢仍於低位窄幅上落。綜合土地註冊處資料所得，2023年八月份全港1,375宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,132宗，佔比82.3%，扭轉連跌兩月淡勢，自前月谷底的81.6%，回升0.7個百分點。

按物業區域劃分，八月份港島區表現較突出，以84%之數成為獲利成功比率最高的分區，按月並升2.4個百分點；其次為九龍區，報82.9%，按月大升5.7個百分點；至於新界區表現落後大市，只錄得81.5%，按月跌2.8個百分點，由前月優於大市變為跑輸大市。

按物業轉售價格分析，樓價1,200萬元以上的高價樓組別之獲利比率最高，錄得84.8%，按月大增5.7個百分點，涉及宗數139宗；此外，1,001萬至1,200萬元組別，月內獲利比率亦達84.0%，惟按月大減5個百分點，但仍勝過整體表現。

另一方面，數據顯示今年八月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為49.2%，按月升1.1個百分點，但仍連續4個月處於50%以下低位窄幅徘徊。八月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為39.9%，按月升0.8個百分點，共錄549宗；至於帳面錄得虧損者達228宗，佔比按月跌0.3個百分點至16.6%，佔比仍為年內第三多；而平手的個案則有15宗，佔比也微跌0.3個百分點至1.1%。

此外，檢視上月10個獲利登記最多的屋苑，當中有4個屋苑成功錄得百分百獲利，而獲利成功比率最低者為日出康城的65%，再者是美孚新邨的75%。此10個屋苑當中，每宗平均賺幅介乎最少的9.1%至最多的1. 5倍不等。當中將軍澳中心晉身成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑，達1.5倍。至於上月榜內賺幅最低者為較新晉的日出康城，平均每宗只賺約9.1%，而次低者為迎海的23.8%。

住宅市場近期持續偏軟，除了持貨期短的業主沽貨較易蝕讓而拖低獲利比率及賺幅外，在看淡後市下，同時也多了持貨期較長的業主先行獲利，而此等業主仍多有不俗利潤，故此反而推升了八月獲利比率及平均賺幅。最近樓市仍然缺乏利好消息，因此筆者相信未來一、兩個月二手私宅轉手獲利比率將維持在81%至83%之間反覆徘徊，而平均每宗賺幅料在48%至50%之間窄幅上落。至於後向發展，則要視乎十月的施政報告會否減辣以理順樓市。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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一二手住宅買賣近月持續偏軟，惟在業主接受現實減價後，登記量終在低位找到支持。根據土地註冊處最新數據，2023年八月份全港共錄4,659宗樓宇買賣登記（數字主要反映七月中旬至八月上旬的樓市實際狀況），較七月份的4,437宗回升5%，為連跌4個月後首見回穩，惟仍處於不足五千宗的低水平窄幅徘徊；而月內整體物業登記總值按月也升9%，錄得365.64億元，同樣終止四連跌。

從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量減幅較大，因當中涉及一批新盤未能趕及於月內登記，導致八月份一手私宅買賣登記僅錄得707宗，按月減少11%；買賣登記總值亦減少9%，錄得82.69億元。另外，八月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為親海駅II的257宗、匯都1期的70宗及HENLEY PARK的67宗。

二手住宅市場方面，隨著較多業主接受樓價下調的事實而願意減價，二手買賣登記終見回暖。數據顯示，八月份二手私宅買賣登記按月反彈12%，錄得2,208宗，重上逾二千宗水平，但數字仍屬年內次低；至於月內登記總值同步回升13%，錄得186.15億元。

至於非住宅市場方面，在工商舖三類物業登記量全面向好帶動下，加上純車位維持在逾七百宗的較高登記量力挺下，造就八月份非住宅物業登記量按月穩中向好。數據顯示，八月份整體工商舖及其他買賣登記量按月微升4%，錄得1,075宗；至於，月內買賣登記金額更加按月大升33%，錄得68.67億元，主因月內有1宗近14.6億元的大額登記所牽動。

樓宇交投已連續多月處於低水平徘徊，越來越多業主終願擴大議價空間及實際減幅，令買賣登記量在低位終找到支持，預期隨著更多二手業主妥協鬆手，加上上月多宗「震撼價」一手成交將落入九月的登記數內，此外，工商舖及車位料能維持在逾千宗的登記水平橫行，因此筆者估計九月份整體樓宇買賣登記量可望進一步反彈，全月料可重上逾五千宗水平，上試5,070宗，按月冀升近9%，有機會挑戰近四個月高位。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮