美聯儲議息會議結束，宣布基準利率維持不變。自去年3月，聯儲局連續11次加息達5.25厘，透過多次大手加息，今年6月份美國消費者物價（CPI）指數一度回落至3%，見逾2年的新低，聯儲局暫停今月加息合符市場預期。美國通脹放緩，但與最終目標2%仍有一段距離，加上8月份CPI已反彈至3.7%，議息會議後公布的點陣圖亦放「鷹」，預示年底前或再加息一次。
香港方面，四大銀行同日宣布最優惠利率（P）維持不變。是次大型銀行宣布P維持不變，相信是根據自身資金狀況以及公司策略等因素而作出此決定。而滙豐銀行與本港大部分銀行早前已上調Ｈ按封頂息率0.5厘，使現時普遍新造按息升至4.125厘，創2007年11月後即逾15年半的新高，同時大幅削減現金回贈至現時1.75%至2%。有個別銀行更大幅上調Ｈ按封頂息率1.5厘以及削減高存息戶口。銀行大幅調整按揭計劃及優惠，對置業人士無疑雪上加霜。今次銀行宣布P維持不變，業主供樓負擔以及有意置業人士入息要求未有再進一步增加，對現時疲弱的樓按市場相對正面。
港美加息同暫緩，樓按市場暫喘一口氣。不過，美國失業率仍保持低位，加上油價高企以及房價指數上揚，通脹前景仍存在不確定性，不排除聯儲局最快於下次議息會議恢復加息，年內調頭減息的機會亦不大，聯邦基金利率將繼續維持高水平一段時間，港美息差有機會進一步擴寬，料拆息年內將繼續維持高水平。在資金成本壓力續增下，本港銀行仍有加息壓力，銀行將繼續密切注視市場動向，並會根據自身資金成本以及公司策略，不排除年內再次上調P，幅度約0.125厘左右，其後港美息口於年內料暫時見頂。
現時本港仍處於加息周期，建議有意置業人士留意息口走勢及市場環境變化，衡量自身負擔能力才入市。此外，現時市面上的按揭產品及相關優惠五花八門，優惠及細則亦有所不同，各銀行按揭計劃的息率差距更可多達2厘，有意置業人士宜貸比三家，並揀選最合適的銀行及按揭產品。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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多間本地銀行先後大幅上調H按計劃的鎖息上限0.5厘，實際封頂息率由3.625厘增至4.125厘，同時現金回贈亦會大幅下調。
加息必有因，今年全年HIBOR一直維持高水平，8月更一度升至5.43厘，創15年半的新高，即HIBOR與當時新造H按鎖息上限3.625厘的差距高達1.805厘，銀行為紓緩HIBOR高企而帶來的資金壓力及風險而上調H按鎖息上限，亦屬合適的決定。
參考去年9月份以及2018年8月份香港銀行上調最優惠利率P前，有銀行先上調H按封頂息率或P按息率。雖然市場普遍認為美聯儲不會於9月份再次加息，但仍要視乎經濟數據，不排除年內或將再次加息以降低通脹，美息年內將繼續維持高位，料HIBOR亦將繼續徘徊高水平一段時間。在資金成本高企下，香港銀行仍有加息壓力，不排除於今年將再度調升P。
是次銀行上調封頂息率，主要影響新造按揭客戶。以500萬元貸款額，供款30年，新造H按計劃為H+1.3厘，並以封頂息率計算，銀行上調鎖息上限前，H按封頂息率為3.625厘，每月供款為$22,803，壓力測試為$47,971。上調鎖息上限後，H按封頂息率為4.125厘，每月供款將增加$1,429（6.3%）至$24,232，壓力測試增將加$2,663（5.6%）至$50,634。上述例子可見，加息後對於新造按揭人士，供樓開支及壓力測試要求將有所上升，對於正在供款的業主則不受影響，仍可以舊有較低的封頂息率供款。
自加息消息一出，筆者公司已收到不少買家查詢，希望趁部份中小型銀行未調整按揭計劃前，盡早申請按揭以鎖定較低息口。此外，筆者亦建議早年選用發展商按揭的業主，趁盡快轉按至未調整按息的中小型銀行，趕上最後低息尾班車。
現時香港仍處於加息周期，供樓開支及壓力測試要求仍有上升空間，筆者建議有意置業人士預留更多首期及後備資金以應對利息上升的風險，同時亦避免借得太盡失預算。另外，各銀行不時會調整按揭計劃及優惠，申請按揭時應貨比三家，並尋找大型專業按揭轉介公司協助，揀選出最合適的銀行以及按揭計劃。
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