放寬樓花按揭 減低估價不足風險

日前香港按證保險有限公司宣布，對樓花住宅物業的按揭保險計劃作出修訂，修訂後樓價1,000萬元或以下的樓花物業，最高按揭保險成數為九成；樓價1,000萬元以上至1,500萬元的樓花物業，最高按揭保險成數為八成或以按揭貸款上限900萬港元計算的成數，以較高者為準；以及樓價1,500萬元以上至3,000萬元的樓花物業，最高按揭保險成數為七成或以按揭貸款上限1,200萬港元計算的成數，以較高者為準。

修訂後，樓花物業的按揭保險成數上限雖然與已落成住宅物業（現樓）看齊，但亦有兩點要注意：（一）只適用於提取按揭貸款起計12個月內之落成樓花物業；以及（二）只適用於預售樓花同意書以下的項目，即重建項目不適用，如樓花物業未能符合上述要求，按證保險公司會因應風險而作個別考慮。

自2019年10月及去年2月政府兩度修定按揭保險計劃的樓價上限（簡稱新按保），市場的反應正面，申請按揭保險計劃的個案及比例更一度創下紀錄新高，反映新按保措施能讓更多首置人士以較低的首期上車，輕鬆置業。

新按保成效顯著，但過往只適用於現樓，並不適用於樓花。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年首8個月樓花按揭宗數為1,135宗，對比去年同期的3,074宗大跌1,939宗(63.1%)，創近17年的首8個月新低。而今年部分大型新盤銷售情況理想，但透過經絡按揭轉介研究部內部統計，該些新盤逾8成買家採用建築期付款方案（建期），反映大多數新盤買家欲透過建期並使用高成數按揭入市，因此使樓花市場走勢偏弱。而是次政府因應時機，有序地放寬首置人士樓花按保成數上限，相信能帶動樓花市場回穩，對樓按市場有正面支持作用。

建期付款需要在物業落成後才可上會，由於簽約與成交的日子較長，當臨近上會時，樓市有顯著下跌，買家申請按揭時便有機會遇上估價不足的情況。而現時樓花按保成數上限放寬後，想鎖定現時樓價的樓花買家，建議可選用即供付款方法，即時上會申請高成數按揭，避免日後遇上估價不足的問題。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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美聯儲議息會議結束，宣布基準利率維持不變。自去年3月，聯儲局連續11次加息達5.25厘，透過多次大手加息，今年6月份美國消費者物價（CPI）指數一度回落至3%，見逾2年的新低，聯儲局暫停今月加息合符市場預期。美國通脹放緩，但與最終目標2%仍有一段距離，加上8月份CPI已反彈至3.7%，議息會議後公布的點陣圖亦放「鷹」，預示年底前或再加息一次。

香港方面，四大銀行同日宣布最優惠利率（P）維持不變。是次大型銀行宣布P維持不變，相信是根據自身資金狀況以及公司策略等因素而作出此決定。而滙豐銀行與本港大部分銀行早前已上調Ｈ按封頂息率0.5厘，使現時普遍新造按息升至4.125厘，創2007年11月後即逾15年半的新高，同時大幅削減現金回贈至現時1.75%至2%。有個別銀行更大幅上調Ｈ按封頂息率1.5厘以及削減高存息戶口。銀行大幅調整按揭計劃及優惠，對置業人士無疑雪上加霜。今次銀行宣布P維持不變，業主供樓負擔以及有意置業人士入息要求未有再進一步增加，對現時疲弱的樓按市場相對正面。

港美加息同暫緩，樓按市場暫喘一口氣。不過，美國失業率仍保持低位，加上油價高企以及房價指數上揚，通脹前景仍存在不確定性，不排除聯儲局最快於下次議息會議恢復加息，年內調頭減息的機會亦不大，聯邦基金利率將繼續維持高水平一段時間，港美息差有機會進一步擴寬，料拆息年內將繼續維持高水平。在資金成本壓力續增下，本港銀行仍有加息壓力，銀行將繼續密切注視市場動向，並會根據自身資金成本以及公司策略，不排除年內再次上調P，幅度約0.125厘左右，其後港美息口於年內料暫時見頂。

現時本港仍處於加息周期，建議有意置業人士留意息口走勢及市場環境變化，衡量自身負擔能力才入市。此外，現時市面上的按揭產品及相關優惠五花八門，優惠及細則亦有所不同，各銀行按揭計劃的息率差距更可多達2厘，有意置業人士宜貸比三家，並揀選最合適的銀行及按揭產品。

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