轉按宗數急增7成 帶動按揭宗數回升

受樓市氣氛觀望、經濟未完全復甦以及加息等因素影響，第3季交投淡靜，新取用按揭數字亦持續下跌。根據金管局住宅按揭統計調查，8月份新取用按揭貸款金額及宗數分別錄得209.17億元及4,389宗，對比7月份的263.26億元及5,401宗，金額及宗數分別減少54.09億元（20.5%）及1,012宗（18.7%），貸款額及宗數均連跌2個月，創4個月新低。

新取用按揭數字雖下跌，但新申請及新批出按揭的數字有所回升。新申請按揭宗數為8,617宗，比7月份8,086宗增加531宗（6.6%），連跌2個月後回升。而新批出按揭貸款金額及宗數分別錄得356.23億元及7,042宗，對比7月份的280.76億元及5,754宗，金額及宗數分別增加75.47億元（26.9%）及1,288宗（22.4%），貸款額及宗數同樣連跌2個月後回升。

新批按揭的物業交易類別可細分為一手、二手以轉按。 8月份新批一手按揭宗數為805宗，按月跌153宗（16%），連跌3個月，創18個月新低；新批二手按揭宗數為2,876宗，按月微升56宗（2%）；反觀轉按數字大幅增加，貸款額及宗數分別錄得165.53億元及3,361宗，按月分別急升76.96億元（86.9%）及1,385宗（70.1%），貸款額創4年新高，宗數創近4年（47個月）新高。而轉按宗數佔新批按揭宗數比例更高達47.7%，連升5個月，創自2003年即該行有紀錄以來新高。可見新批按揭數字顯著上升是由於轉按數字急升所帶動。

轉按佔整體按揭市場比例高達近5成，相信因政府於7月份宣佈大幅放寬按揭成數，以及銀行於第3季不斷調升現金回贈至有紀錄新高等因素帶動，轉按誘因增加下，使早前選用發展商按揭以及想「甩按保」的業主即時申請轉按慳取更多利息及賺取更高回贈。然而，銀行超高回贈只屬短暫推廣策略，現時各大銀行已大幅下調現金回贈。另外上月多間銀行亦宣佈大幅上調H按封頂息率，不少客戶已於近月趕及轉按優惠尾班車，相信在銀行收緊按息及現金回贈的情況下，轉按再次失去誘因，料第4季尾轉按數字將會由高位逐步回落。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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日前香港按證保險有限公司宣布，對樓花住宅物業的按揭保險計劃作出修訂，修訂後樓價1,000萬元或以下的樓花物業，最高按揭保險成數為九成；樓價1,000萬元以上至1,500萬元的樓花物業，最高按揭保險成數為八成或以按揭貸款上限900萬港元計算的成數，以較高者為準；以及樓價1,500萬元以上至3,000萬元的樓花物業，最高按揭保險成數為七成或以按揭貸款上限1,200萬港元計算的成數，以較高者為準。

修訂後，樓花物業的按揭保險成數上限雖然與已落成住宅物業（現樓）看齊，但亦有兩點要注意：（一）只適用於提取按揭貸款起計12個月內之落成樓花物業；以及（二）只適用於預售樓花同意書以下的項目，即重建項目不適用，如樓花物業未能符合上述要求，按證保險公司會因應風險而作個別考慮。

自2019年10月及去年2月政府兩度修定按揭保險計劃的樓價上限（簡稱新按保），市場的反應正面，申請按揭保險計劃的個案及比例更一度創下紀錄新高，反映新按保措施能讓更多首置人士以較低的首期上車，輕鬆置業。

新按保成效顯著，但過往只適用於現樓，並不適用於樓花。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年首8個月樓花按揭宗數為1,135宗，對比去年同期的3,074宗大跌1,939宗(63.1%)，創近17年的首8個月新低。而今年部分大型新盤銷售情況理想，但透過經絡按揭轉介研究部內部統計，該些新盤逾8成買家採用建築期付款方案（建期），反映大多數新盤買家欲透過建期並使用高成數按揭入市，因此使樓花市場走勢偏弱。而是次政府因應時機，有序地放寬首置人士樓花按保成數上限，相信能帶動樓花市場回穩，對樓按市場有正面支持作用。

建期付款需要在物業落成後才可上會，由於簽約與成交的日子較長，當臨近上會時，樓市有顯著下跌，買家申請按揭時便有機會遇上估價不足的情況。而現時樓花按保成數上限放寬後，想鎖定現時樓價的樓花買家，建議可選用即供付款方法，即時上會申請高成數按揭，避免日後遇上估價不足的問題。

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