白居二買家揀「925」屋苑的重要性

新一期白居二房委會收到約7萬8千份申請表，在月初公布攪珠結果後，房委會已按次序安排申請人進行揀樓，而經資產審查成功後，申請人會獲發「購買資格證明書」，並須於有效日期內尋找心儀的二手居屋單位。過往白居二買家睇盤時或會看到一些放售的單位會以「做到925按揭」作招徠，

新一期白居二房委會收到約7萬8千份申請表，在月初公布攪珠結果後，房委會已按次序安排申請人進行揀樓，而經資產審查成功後，申請人會獲發「購買資格證明書」，並須於有效日期內尋找心儀的二手居屋單位。過往白居二買家睇盤時或會看到一些放售的單位會以「做到925按揭」作招徠，開價亦會較為進取，當中原因何在？

透過白居二計劃下，買家可免補地價購買合資格的二手資助房委居屋，房署同時會為買家提供30年的擔保期，並以購買單位首次發售日期計算。如購買擔保期內的居屋，銀行批出的按揭成數及年期會較為寬鬆。而對於首次發售日期起21年內的房委居屋，銀行一般會批出9成及25年還款期的按揭，而此類二手居屋屋苑稱之為「925居屋」。此外，銀行批核按揭時，一般亦不需買家通過壓力測試。

然而，政府擔保期有限，不少二手居屋屋苑的樓齡漸高，其剩餘的按揭擔保期漸減，現行機制下，如購買臨近擔保期完結的二手居屋，銀行則有機會扣減按揭成數或還款年期。而過了擔保期的居屋（即首次發售日期起超過25年），銀行更會要求買家進行壓力測試。

假設最新白居二買家欲購入將軍澳廣明苑一個單位，該屋苑於1998年入伙，到買家正式成交時屋苑已超過25年。銀行不能批出「925」按揭，最多只可以批出7成按揭以及25年年期，屆時買家便要準備多2成首期。加上屋苑已過了擔保期，申請人更要通過壓力測試，如未能通過，更不可加擔保人幫忙。

現時愈來愈多二手居屋的樓齡漸高，遇上心儀單位但過了擔保期，如申請人的入息不穩定或者為退休人士，他們申請按揭上便會更為困難。。日前有報導指，政府正研究延長包括資助房屋按揭擔保期，並擬將擔保期由30年延長至40年或更長年期。筆者認為在二手居屋樓齡老化下，如政府能因應時機放寬二手居屋的擔保期，可讓中低收入家庭減輕置業及供樓負擔，使他們更易上車之餘，亦可促進二手居屋市場的交投及流轉。

更多經絡按揭轉介資訊

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

近期發展商靜觀施政報告而延遲推盤步伐，有發展商則因應市況而改變策略，將已屆現樓的新盤以「先住後付」的方式出售。

「先住後付」是一種延長成交期的付款方法，買家只需要支付樓價約一成的訂金以及簽訂許可協議後，便可以被許可人的身份即時入住單位，於指定年期後（一般一至三年）才支付尾數。如購買較大碼數的物業，買家便可先支付較少的訂金，並有充裕的時間去籌集餘下首期資金，因此吸引到不少換樓客或投資客選用。根據市場統計，近期選用「先住後付」的成交個案不乏大碼物業以及豪宅。

有意選用「先住後付」的買家，亦有不少隱藏事項需要注意。首先，選用此計劃的買家需要先為物業繳交印花税，如買家為換樓客且未賣出舊有物業，便不符合首置身份，新物業需要先繳交15%第一從價印花稅，待一年內賣掉舊有物業後，方可申請退減部分稅項。

其次，除訂金及印花稅，買家需要一次性或分期支付入住許可證費用，大約為樓價5%至10%，同時亦要負責繳付在租期內住宅物業之管理費、差餉、地租、以及其他服務收費等。

此外，發展商一般會於完成交易後以回贈方式發還許可證費用，但買家申請按揭時，銀行會把該筆回贈扣減樓價後才計算貸款額。試舉一例，假設購入的物業合約價為3,000萬元，發展高收取5%即150萬元的許可證費用，買家於2年後上會並申請7成按揭，銀行會先以3,000萬元扣減150萬元許可證費用後，即以2,850萬元去計算，最高貸款額為1,995萬元，如許可證費用回贈於正式成交後才發放，屆時買家便需要額外準備150萬元作首期開支。

最後，由於「先住後付」成交期較其他付款方法長，買家上會時遇上樓價出現顯著波動以及息口變化，或會影響銀行對其物業的估價以及按揭息率。每間發展商「先住後付」計劃條款及細則均有所不同，買家應先了解箇中細節以及相關風險，另外建議於成交期前預備充足的資金以作即時突發周轉。

更多經絡按揭轉介資訊