上月一場「五百年一遇」的黑色暴雨引出了私人物業僭建風波，地政總署已向相關物業發出清拆令和通知，並且將清拆令送達土地註冊處在業權註冊紀錄登記，俗稱「釘契」。
「釘契」泛指因業主或物業觸犯法律，以致在土地註冊處進行紀錄，當公眾查冊的時候，均會顯示出來。除了物業出現僭建問題，如物業涉及其他待處理的法律糾紛或訴訟，如賣方拖欠債務或發生業權紛爭等，債權人、地政署及屋宇署均可透過上述原因向土地註冊處申請將物業釘契。
釘契物業問題多多，一般人都會避之則吉，然而越難處理的釘契物業，售價便會越低，因此亦都吸引到某些投資客入手。雖然釘契物業的售價誘人，但買家亦要承受隱藏風險。首先，物業所涉及的問題及法律責任會轉嫁至新買家的名下，變相新買家日後將要面對政府、財務機構或債權人等纏繞。若買家購入釘契物業後，仍未能履行業主的責任盡快處理被釘契的原因，相關機構可透過民事訴訟入稟法院，要求沒收物業拍賣償還債務，最終買家或會失去物業的擁有權。
此外，釘契物業買家申請按揭方面亦會十分困難。銀行一般會視乎物業被釘契的原因以及嚴重性而決定是否批出按揭，假若物業只涉及較簡單的僭建問題，並且能於短期內解決，銀行或會要求買家先簽承諾書，確認將會於期限內完成，便會批出按揭。假若物業涉及嚴重問題如大型僭建或繁複的法律糾紛等，銀行或因應相關風險，調低按揭成數甚至拒批按揭。
涉及釘契物業的處理複雜且風險高，如有意購入釘契物業，入市前應先了解箇中風險，同時亦要有充足的資金預算，以防銀行審批按揭時出現問題，如申請按揭遇上任何難題，亦可向大型專業按揭轉介公司求助，配對至合適的銀行。想避免購入釘契物業，則可透過物業查冊方式，或向地產代理了解清楚物業是否被釘契，避免誤墮法網，大失預算。
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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦
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根據政府統計處2021年人口普查資料顯示，全港逾100萬個家庭住戶居住於自置物業，當中已供滿樓的比率高達66.1%，證明不少港人「藏富於樓」，過往亦會有供滿樓的業主會透過「現契套現」即重按的方式，將現有物業再次抵押給銀行套現資金，套取一筆可觀的現金流作投資之用或協助家人置業。
現契套現申請過程較一般買樓申請按揭簡單，業主只需準備個人及住址證明，並連同樓契到銀行申請便可。待銀行審批後，會向申請人發出按揭貸款信，或會安排專人驗樓，最後可於律師行簽按揭契並獲取貸款，整個過程最快可於約一個月完成。要留意，現契套現必須持以樓契正本方能申請。假如遺失樓契正本，則需要找律師從土地註冊處中尋回樓契的核實副本，並到律師樓宣誓，補領具與正本同樣具法律效力的副本。
雖然業主已有物業作抵押，但銀行亦會要求申請人提供至少24個月的還款證明以確保申請人能夠每月準時還款，如申請人沒有入息，銀行會進行資產審查，毋須通過壓力測試。如貸款比例較小，只需提供1年內的還款證明亦能申請。
息率方面，現契套現與現時一般新造按息相同，銀行亦會提供約1.5%至2%的現金回贈。但按揭成數方面，現契套現最多只可承造5成按揭。還款年期方面要注意，銀行會以75減或80減人齡或樓齡計算還款年期，並以較低者為準，一些供滿樓的業主為退休人士，未必能借足30年。
假設陳先生為退休人士，年齡66歲，現時持有一個現契物業，估值約1,200萬，欲套現360萬元作投資用途，銀行最多可以80減人齡，即還款年期最多只有80減66即14年。以現時按息約4.125厘計算，陳先生每月還款金額約$28,244，即陳先生需要有約68萬元的還款證明。
由於重按物業時銀行會為物業重新進行估價，而影響估價的因素包括物業質素以及當時市況，加上每家銀行對於現契套現審批的要求不一，建議貨比三家尋找最高估價的銀行，並且要了解自身還款能力。
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