樓花按保放寬一個月 為何選用建期仍佔大多數？

9月初政府放寬樓花按揭成數上限，與現樓按揭睇齊，透過按揭保險計劃下，樓價1,000萬元合資格的樓花物業最高可承造9成按揭；樓價1,500萬元或以下的樓花物業最高可承造8成按揭；樓價3,000萬元或以下的樓花物業最高可承造7成按揭。新措施推出後一個月，市場上只有一個新盤推出，根據該盤的成交紀錄冊顯示，選用建築期付款方法（建期）的買家佔比接近8成，遠比即供付款（即供）方法高。新措施為何暫未見成效？筆者將於本文拆解箇中原因。

息魔來襲 買家等待息口回落才上會以節省利息

息口走勢直接影響供樓開支，而現時正值加息周期，拆息升至15年半新高，香港銀行由去年開始調升最優惠利率。以H按封頂息率為例，現時Ｈ按封頂息率升至4.125厘，比去年年初的2.5厘大增1.625厘，以每100萬元貸款額計算，如現時以即供上會，每月供款為$4,846，比去年年初$3,915大增24%（$931），供樓開支將會大增。而市場預計加息周期將見頂，新盤買家憧憬銀行最快下年開始減息，因此傾向選用建期付款，欲希望於息口回落時才上會供樓，以節省利息開支。

換樓客避免同時供兩層樓

申請樓花按揭意味著需即時上會及辦理按揭，而換樓客申請新物業的按揭時，現有物業未成功賣出且仍有按揭在身，即代表要同時供兩層樓，而銀行審批新物業按揭時，供款入息比率以及壓力測試均要下降10%，買家供樓開支增之餘，亦較難通過入息審查，因此一般仍持有舊物業的換樓客都會選用建期付款，欲希望於舊物業放售後才上會。。

「即供」與「建期」優惠折扣差距細

「即供」及「建期」為新盤最常見的付款方式，為了令買家及早完成交易，一般發展商提供的即供折扣會比建期多，差距更可高達5%，以吸引買家提早付款。但近期新盤價單所提供的即供折扣與建期差距不大，差距不足夠抵銷息口上升後增加的供樓開支，使買家傾向選擇建期付款，等待息口下跌時以低息供樓。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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上月一場「五百年一遇」的黑色暴雨引出了私人物業僭建風波，地政總署已向相關物業發出清拆令和通知，並且將清拆令送達土地註冊處在業權註冊紀錄登記，俗稱「釘契」。

「釘契」泛指因業主或物業觸犯法律，以致在土地註冊處進行紀錄，當公眾查冊的時候，均會顯示出來。除了物業出現僭建問題，如物業涉及其他待處理的法律糾紛或訴訟，如賣方拖欠債務或發生業權紛爭等，債權人、地政署及屋宇署均可透過上述原因向土地註冊處申請將物業釘契。

釘契物業問題多多，一般人都會避之則吉，然而越難處理的釘契物業，售價便會越低，因此亦都吸引到某些投資客入手。雖然釘契物業的售價誘人，但買家亦要承受隱藏風險。首先，物業所涉及的問題及法律責任會轉嫁至新買家的名下，變相新買家日後將要面對政府、財務機構或債權人等纏繞。若買家購入釘契物業後，仍未能履行業主的責任盡快處理被釘契的原因，相關機構可透過民事訴訟入稟法院，要求沒收物業拍賣償還債務，最終買家或會失去物業的擁有權。

此外，釘契物業買家申請按揭方面亦會十分困難。銀行一般會視乎物業被釘契的原因以及嚴重性而決定是否批出按揭，假若物業只涉及較簡單的僭建問題，並且能於短期內解決，銀行或會要求買家先簽承諾書，確認將會於期限內完成，便會批出按揭。假若物業涉及嚴重問題如大型僭建或繁複的法律糾紛等，銀行或因應相關風險，調低按揭成數甚至拒批按揭。

涉及釘契物業的處理複雜且風險高，如有意購入釘契物業，入市前應先了解箇中風險，同時亦要有充足的資金預算，以防銀行審批按揭時出現問題，如申請按揭遇上任何難題，亦可向大型專業按揭轉介公司求助，配對至合適的銀行。想避免購入釘契物業，則可透過物業查冊方式，或向地產代理了解清楚物業是否被釘契，避免誤墮法網，大失預算。

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