未全撤辣 樓價易跌難升

《施政報告》終為樓市減辣，料可緩和近半年的樓市跌勢，惟年內高息及經濟復甦進度緩慢仍將困擾後市，全年樓價恐難逃一跌。差估署日前公布的最新數據顯示，2023年9月份私人住宅售價指數報332.1點，較8月的338.0點再跌1.75%，連跌5個月。

官方樓價指數已跌至2017年5月以來的77個月(即近6年半)新低，完全蒸發年初升幅之餘，更出現倒跌。樓價於第三季下跌了4.38%，而今年首9個月，樓價累跌0.78%；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅更達16.58%。

9月份樓價按月跌幅持續多於1.7%，主要反映一手新盤仍以低價開售，二手市場繼續捱打，加上息口尚未見頂的憂慮瀰漫市場，而地皮相繼以低價售出，反映整體市況偏淡，致9月份樓價指數跌幅難以收窄。

預測10月份市況，本地主要銀行於9月中下旬大幅調高新造樓按封頂息0.5厘，加上息口仍然高企趨升，並逢當時市場一度靜觀《施政報告》出台，交投極為淡靜，業主賣樓多要減價，故料下次公布的10月份樓價仍將維持約1.5%的跌幅。

筆者相信第四季餘下的11月及12月樓價仍難有反彈機會，料趨上下約0.5%窄幅波動，預期減辣只能緩和樓價跌勢，因港府出手較慢，力度亦不足，難以刺激樓價於年內達至反彈，料第四季樓價跌幅只能收窄至1.5%至2%左右，而衡量目前各項因素，全年樓價仍有機會跌2%至3%。

另外，租金走勢方面，差估署9月份租金指數報186.3點，按月升幅收窄至0.65%，而總結第三季租金累升2.99%。預期在樓市減辣後，「轉租為買」的比例有望逐步增加，此舉恐將減慢第四季租金升勢，整季或將處橫行狀態，而全年租金升幅料約6%至7%左右，較減辣前的預測略有收窄。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

本地銀行大加按息半厘，令沉寂的樓市雪上加霜，料十月整體樓宇買賣登記在觀望《施政報告》有否振興樓市措施出台前，將持續下試低位。土地註冊處數據顯示，2023年九月份全港共錄3,892宗樓宇買賣登記（數字主要反映八月中旬至九月上旬的樓市實際狀況），較八月份的4,659宗回落16%，為今年以來首度跌破四千宗，創9個月新低，並重返去年底的低迷期水平；而月內整體物業登記總值按月也跌18%，錄得301.60億元，更創下自2020年二月以來的44個月最少。

從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量出現逆市上升，主因前月有油塘熱賣新盤的大量滯後登記支撐，導致九月份一手私宅買賣登記仍能逾九百宗，達904宗，按月大升28%；惟買賣登記總值卻背馳下跌11%，僅錄得74.03億元，主因月內登記的新盤以中細價物業為主。九月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為親海駅II的397宗、親海駅I的215宗及凱柏峰III的90宗。

二手住宅市場方面，受一手新盤連環低價開售搶客，加上九月初一連兩周接連遇上暴風疾雨，市場停市收兵，而令交投更為疏落。數據顯示，九月份二手私宅買賣登記按月急挫24%，失守二千宗大關，只錄得1,685宗，創下自2019年一月以來的57個月(即將近5年來)新低；至於月內登記總值相應大跌21%，只錄得150.24億元。

至於非住宅市場方面，在工廈、店舖及純車位三類物業登記量均大幅減少逾兩成至逾三成拖累下，縱使商廈登記錄得逆市上升，亦難挽整體跌勢。數據顯示，九月份整體工商舖及其他買賣登記量按月急瀉31%，僅得735宗；月內買賣登記金額亦大跌28%，只錄得46.67億元，實現量值齊挫的淡況。

近月整體樓宇買賣反覆偏淡，加上九月中起本地主要銀行紛紛大加按息，而美息或恐仍未見頂，令無論一手或二手市場入市意欲均極之低迷。此外，越臨近《施政報告》發表，市場越是按兵不動地觀望，等待新政策方向再定行止，因此筆者綜合預期十月份整體樓宇買賣登記量仍處低位偏軟，或再向下尋找支持位，登記量恐跌至3,250宗的超低水平，至於後市能否扭轉劣勢，則要視乎新一份《施政報告》有否減辣刺激樓市。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮