樓市靜候《施政報告》撻著

本地銀行大加按息半厘，令沉寂的樓市雪上加霜，料十月整體樓宇買賣登記在觀望《施政報告》有否振興樓市措施出台前，將持續下試低位。土地註冊處數據顯示，2023年九月份全港共錄3,892宗樓宇買賣登記（數字主要反映八月中旬至九月上旬的樓市實際狀況），較八月份的4,659宗回落16%，為今年以來首度跌破四千宗，創9個月新低，並重返去年底的低迷期水平；而月內整體物業登記總值按月也跌18%，錄得301.60億元，更創下自2020年二月以來的44個月最少。

從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量出現逆市上升，主因前月有油塘熱賣新盤的大量滯後登記支撐，導致九月份一手私宅買賣登記仍能逾九百宗，達904宗，按月大升28%；惟買賣登記總值卻背馳下跌11%，僅錄得74.03億元，主因月內登記的新盤以中細價物業為主。九月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為親海駅II的397宗、親海駅I的215宗及凱柏峰III的90宗。

二手住宅市場方面，受一手新盤連環低價開售搶客，加上九月初一連兩周接連遇上暴風疾雨，市場停市收兵，而令交投更為疏落。數據顯示，九月份二手私宅買賣登記按月急挫24%，失守二千宗大關，只錄得1,685宗，創下自2019年一月以來的57個月(即將近5年來)新低；至於月內登記總值相應大跌21%，只錄得150.24億元。

至於非住宅市場方面，在工廈、店舖及純車位三類物業登記量均大幅減少逾兩成至逾三成拖累下，縱使商廈登記錄得逆市上升，亦難挽整體跌勢。數據顯示，九月份整體工商舖及其他買賣登記量按月急瀉31%，僅得735宗；月內買賣登記金額亦大跌28%，只錄得46.67億元，實現量值齊挫的淡況。

近月整體樓宇買賣反覆偏淡，加上九月中起本地主要銀行紛紛大加按息，而美息或恐仍未見頂，令無論一手或二手市場入市意欲均極之低迷。此外，越臨近《施政報告》發表，市場越是按兵不動地觀望，等待新政策方向再定行止，因此筆者綜合預期十月份整體樓宇買賣登記量仍處低位偏軟，或再向下尋找支持位，登記量恐跌至3,250宗的超低水平，至於後市能否扭轉劣勢，則要視乎新一份《施政報告》有否減辣刺激樓市。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

市況不就，後市走勢偏淡，多了持貨期較長的業主亦加入沽售行列，令轉手獲利比率不跌反升，惟料大趨勢仍於低位窄幅上落。綜合土地註冊處資料所得，2023年八月份全港1,375宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,132宗，佔比82.3%，扭轉連跌兩月淡勢，自前月谷底的81.6%，回升0.7個百分點。

按物業區域劃分，八月份港島區表現較突出，以84%之數成為獲利成功比率最高的分區，按月並升2.4個百分點；其次為九龍區，報82.9%，按月大升5.7個百分點；至於新界區表現落後大市，只錄得81.5%，按月跌2.8個百分點，由前月優於大市變為跑輸大市。

按物業轉售價格分析，樓價1,200萬元以上的高價樓組別之獲利比率最高，錄得84.8%，按月大增5.7個百分點，涉及宗數139宗；此外，1,001萬至1,200萬元組別，月內獲利比率亦達84.0%，惟按月大減5個百分點，但仍勝過整體表現。

另一方面，數據顯示今年八月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為49.2%，按月升1.1個百分點，但仍連續4個月處於50%以下低位窄幅徘徊。八月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為39.9%，按月升0.8個百分點，共錄549宗；至於帳面錄得虧損者達228宗，佔比按月跌0.3個百分點至16.6%，佔比仍為年內第三多；而平手的個案則有15宗，佔比也微跌0.3個百分點至1.1%。

此外，檢視上月10個獲利登記最多的屋苑，當中有4個屋苑成功錄得百分百獲利，而獲利成功比率最低者為日出康城的65%，再者是美孚新邨的75%。此10個屋苑當中，每宗平均賺幅介乎最少的9.1%至最多的1. 5倍不等。當中將軍澳中心晉身成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑，達1.5倍。至於上月榜內賺幅最低者為較新晉的日出康城，平均每宗只賺約9.1%，而次低者為迎海的23.8%。

住宅市場近期持續偏軟，除了持貨期短的業主沽貨較易蝕讓而拖低獲利比率及賺幅外，在看淡後市下，同時也多了持貨期較長的業主先行獲利，而此等業主仍多有不俗利潤，故此反而推升了八月獲利比率及平均賺幅。最近樓市仍然缺乏利好消息，因此筆者相信未來一、兩個月二手私宅轉手獲利比率將維持在81%至83%之間反覆徘徊，而平均每宗賺幅料在48%至50%之間窄幅上落。至於後向發展，則要視乎十月的施政報告會否減辣以理順樓市。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮