減辣效應 本月樓宇登記上望四千宗

 買賣雙方收兵靜待樓市減辣結果出爐，令整體樓宇登記量創下歷史次低，惟減辣措施明朗化後，登記亦料可迅速反彈。土地註冊處最新數據顯示，2023年十月份全港共錄2,939宗樓宇買賣登記（數字主要反映九月中旬至十月上旬的樓市實際狀況），較九月份的3,895宗續跌25%，創下自2016年三月以來的92個月(即逾7年半)新低，並為期內首度跌穿三千宗大關，亦為史上按月次低的月份。

至於今年十月份，整體物業登記總值錄得302.99億元，按月微升，惟仍屬2020年二月以來的次低月份。十月份整體樓宇買賣出現「量跌值穩」的局面，主要受惠月內有1宗涉資約63億元的舊樓強拍收購所支撐；倘撇除相關項目後，登記總值只有239.89億元，按月跌20.6%，跌幅與登記量同步。

從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量跌幅驚人，主因息口高企並仍趨升，加上發展商觀望《施政報告》會否出招減辣，而暫緩推售全新項目，僅靠貨尾銷售，導致十月份一手私宅買賣登記只有305宗，按月急瀉66%；而買賣登記總值亦大跌39%，僅錄得44.92億元。十月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為凱和山的35宗、傲玟的28宗及凱柏峰III的28宗。

二手住宅市場方面，同受市況不濟影響，加上期內節日假期較多及惡劣天氣再次來襲，買賣雙方均無心戀戰，靜候當局調整樓市辣招再行定止。數據顯示，十月份二手私宅買賣登記按月再跌6%，僅得1,578宗，創下自2016年三月以來的92個月(即逾7年半)新低；而月內登記總值則背馳大升28%，錄得190.10億元，主因受前述舊樓收購涉及巨額資金所帶動。

至於非住宅市場方面，在工廈、商廈、店舖及純車位四類物業登記量全線大幅減少逾15%至近34%拖累下，令非住宅物業登記跌穿六百宗的超低水平。數據顯示，十月份整體工商舖及其他買賣登記量按月急跌24%，僅得558宗；至於期內買賣登記金額亦跌2%，錄得47.97億元。

樓市疲憊不堪，惟《施政報告》減辣成為及時救命丹，辣稅調整後，一二手交投即時反彈，入市意欲明顯增強。一手新盤方面，發展商立馬推盤，搶佔購買力，至於二手睇樓量及交投亦見轉活，筆者相信整體樓宇買賣均可受利好氣氛刺激帶動。綜合預期，十一月份在新盤急推熱賣下，連同二手及工商舖同步向好，整體樓宇買賣登記量有力在低基數下彈升四成，嘗試衝破四千宗大關，後市亦有望持續回暖。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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《施政報告》終為樓市減辣，料可緩和近半年的樓市跌勢，惟年內高息及經濟復甦進度緩慢仍將困擾後市，全年樓價恐難逃一跌。差估署日前公布的最新數據顯示，2023年9月份私人住宅售價指數報332.1點，較8月的338.0點再跌1.75%，連跌5個月。

官方樓價指數已跌至2017年5月以來的77個月(即近6年半)新低，完全蒸發年初升幅之餘，更出現倒跌。樓價於第三季下跌了4.38%，而今年首9個月，樓價累跌0.78%；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅更達16.58%。

9月份樓價按月跌幅持續多於1.7%，主要反映一手新盤仍以低價開售，二手市場繼續捱打，加上息口尚未見頂的憂慮瀰漫市場，而地皮相繼以低價售出，反映整體市況偏淡，致9月份樓價指數跌幅難以收窄。

預測10月份市況，本地主要銀行於9月中下旬大幅調高新造樓按封頂息0.5厘，加上息口仍然高企趨升，並逢當時市場一度靜觀《施政報告》出台，交投極為淡靜，業主賣樓多要減價，故料下次公布的10月份樓價仍將維持約1.5%的跌幅。

筆者相信第四季餘下的11月及12月樓價仍難有反彈機會，料趨上下約0.5%窄幅波動，預期減辣只能緩和樓價跌勢，因港府出手較慢，力度亦不足，難以刺激樓價於年內達至反彈，料第四季樓價跌幅只能收窄至1.5%至2%左右，而衡量目前各項因素，全年樓價仍有機會跌2%至3%。

另外，租金走勢方面，差估署9月份租金指數報186.3點，按月升幅收窄至0.65%，而總結第三季租金累升2.99%。預期在樓市減辣後，「轉租為買」的比例有望逐步增加，此舉恐將減慢第四季租金升勢，整季或將處橫行狀態，而全年租金升幅料約6%至7%左右，較減辣前的預測略有收窄。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮