息率續不變 仍有溫和加息可能

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

聯儲局議息之後息率不變，將聯邦基金利率維持在5.25-5.5厘範圍，符合市場預期。聯局主席鮑威爾指出，高通脹可能需要進一步加息。筆者預期，美息經已接近見頂，再加有限，美國樓市股市繼續呈現反彈，有利全球投資氣氛。

議息聲明指出，第3季經濟活動強勁擴張，就業增長放緩但仍然強勁。通脹居高不下，當局高度關注通脹風險，致力令通脹率回復到2%目標。

金融及信貸狀況收緊可能會打壓經濟活動、招聘及通脹，但影響程度仍不確定。如果出現影響目標實現的風險，當局準備適當調整政策立場。聲明提到，聯儲局將評估進一步緊縮政策的程度，在確定可能適當的額外政策緊縮程度時，將考慮一系列經濟因素。聯儲局將會繼續減持國債、機構債及機構抵押貸款支持證券(MBS)。

鮑威爾表示，去年中以來通脹經已有所放緩，但仍遠高於目標。近期經濟數據顯示，美國經濟具有韌性及展現勞動力需求，可能令通脹進展面臨風險，或需要進一步加息。他表示，目前仍未作出12月的利率決定，會綜合多項經濟數據作出考慮，並逐次會議作出決定。

即使聯儲局已兩次維持利率不變，但認為暫停後再度加息會很困難的觀點是不正確的。目前亦未有考慮或談論減息，當局關注的是政策是否足夠限制性，應否進一步加息。

鮑威爾透露，由於金融狀況大幅收緊的影響，當局密切關注金融發展，包括長期國債孳息率的升勢。美元強勢、較低的股市以及長債息上升，相關金融環境收緊或會對未來利率環境帶來影響，但很難確定因此而需要多加幾多次息，或潛在有幾多加息幅度。

目前政策立場是有限制性，但今輪緊縮政策的影響尚未完全顯現，現時只見到聯儲局去年加息的影響。在壓抑通脹上，本輪加息週期已取得很大進展，接近週期結束。當局將專注觀察數據，給予更多時間作出分析，以便決定政策立場。

近期投資市場預期美國加息距頂不遠，美國樓市股市等投資市場有所反彈，樓市更是破頂，股市亦回升，會利好全球投資市場，不宜看得太淡。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

行政長官李家超上週發表他任內第二份施政報告，全方位提振經濟之外，並在水深火熱的樓市一如市場預期減辣，將三項辣招稅同步寬減，有助改善淡靜的樓市交投。樓市交投轉活，將會令地產相關行業受惠，有利香港整體經濟發展。

自2010年底先後實施額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅之後，本港樓市交易成本大增，不但撲滅炒風，連住宅樓市正常責賣亦被冰封，成交逐漸大幅萎縮。樓市成交大減直接影響二手樓業主賣樓銷情，地產代理佣金、律師樓生意、銀行按揭業務、廣告、傳媒、印刷、裝修、搬運等眾多行業收入暴跌，打擊不少業內人士生計。再加上其他不利因素，本港樓市近幾年陷於艱苦經營。

施政報告宣佈即日起調整各項住宅物業管理措施，額外印花稅年期由3年縮短至2年、買家印花稅及新住宅印花稅減半，由15%減至7.5%。外來人才的置業印花稅改為「先免後徵」。筆者相信會對本港住宅樓市起到提振作用，買賣兩閒的情況應會有所改善，不僅成本降低了，限制亦減少了，對成交量產生正面作用，將會有利於樓市買賣的參與者，有利經濟活動。

在樓市下行週期，過去三年購入物業的業主，礙於額外印花稅綑綁，售出成本增加，令物業苦難甩手，從今年首9個月只有136宗額外印花稅宗數可反映出願付額外印花稅售出物業的業主少之又少。施政報告將有關稅項適用年期由3年減至2年，可降低買家入市風險，相信可吸引猶豫的準買家，加快落實決定。

買家印花稅及新住宅印花稅的稅率減半，兩者均會由 15% 減至7.5%。美國加息11次至5.25-5.5厘，增加供樓人士負擔，高息環境令資金轉向定期存款，現時香港存款總額達15萬億港元。有關稅項的寬減，可減輕港人再購買住宅物業時的成本，刺激港人長線投資的意欲，從而亦可增加租盤供應，穩定租金。

買家印花稅及新住宅印花稅同步減半，非港人購買住宅物業的稅率由以往30%大幅減半至15%，外來人才的置業印花稅亦實施「先免後徵」，相信可吸引人才落地生根。