減辣添新客 樓市動起來

過去一星期，大家都聚焦於《施政報告》中的減辣措施。誠然，政府沒有對樓市全面撤辣，只是從既有的措施着手，將「辣度」降級，總會有部分人覺得力度不足，沒有足夠威力提振樓市；但是亦有些市民覺得已經做得不錯，尤其是放寛外來人才來港置業的徵稅措施，確實為樓市注入了新動力，這批生力軍對樓市會有提振及刺激作用，有助突破樓市悶局。

樓市三項主要辣招稅，即額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)，今次都作出了修訂。其中，SSD將綑綁業主的年期由三年改為兩年，這項修訂會釋放約8萬個單位，可免繳辣稅轉售，市場的二手放盤量可能因此突然大增，對樓市構成一定壓力。當然，並非每個近年買樓的業主都急於即時放售單位，如果是自住物業，只要有能力繼續供款，樓價的短期上落並沒有構成影響，因此亦不會輕易考慮賣樓搬家。不過，這個信息已令發展商推售新盤時有所顧慮，不敢因為減辣而上調售價，至於二手市場，業主也因為競爭加劇，不敢貿然反價。

至於減辣焦點，當然是在外地人置業須繳交的BSD及NRSD雙雙減半，兩者加起來的總稅率，由原先30%降至15%。當然，有些人覺得以往用公司轉售形式，出售物業予內地人，其實已經可以達至慳稅效果，反觀今次就算減半後，仍要付高達15%印花稅，於是就簡單地推論減辣沒有威力。不過，筆者認為現況並非如此，皆因在市場上以私人名義持有的單位放盤，遠多於公司名義持有的放盤，買家的選擇多，所以今次的措施，絕對有助加強內地人的購買意欲。

事實上，今次修訂的NRSD，對投資者而言亦有好處，因為並不是每位想購置第二個物業的買家，都想用家人的「首置」名額去買，現在雖然仍要付辣招稅，但由於已減半，入市成本自然大降。有能力持貨的投資者，入市動力自然會增加。

隨着減辣的效應逐步浮現，筆者相信樓市最壞的時刻已經過去；而今次減辣後，業主及發展商不會借勢調升價錢，反而願意繼續以較克制的叫價出售；另一方面，隨着放寬外來人才買樓，市場的客源將有所增加；當信心逐步恢復，交投量亦會同步回升，這對地產代理的生意絕對有幫助。

 

廖偉強

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

地產市場不振，各類型的物業，不論是工商鋪、車位還是住宅物業，價格和交投量都每況愈下，部分人眼見市道的調整，頓時就對地產投資失去信心。 尤其是經濟處於蕭條期，更會認為磚頭已經失去了應有的價值，但現實真的如此嗎？

地產物業可以分為住宅、工商鋪、車位，亦可以計及舊樓重建地盤，甚至是農地等，每個類別的地產物業，用途都不一樣，投資的價值及回報率自然也有分別。最受一般人關注的，當然是住宅項目。大部分人對住宅都有剛性需求，如增添家庭成員、結婚、生兒育女等，都有需要增加居住空間。另外，現今不少人喜愛過單身自由生活，或者與情侶共居等，亦同樣帶來新的居住需求。在香港社會中，這些需求無時無刻都存在，所以不論樓價上升或下跌，只要有需要，又負擔得起，就會考慮置業或租住物業，不會過於計較物業的上升潛力。

至於做生意的，當然亦有剛性需求，只要能配合業務性質及發展，而又符合成本預算，就會考慮租用或購入寫字樓、工廠或舖位等物業。好市的時候租金上升，跌市的時候租金下跌，這些都是計算成本時已作考慮，只要能夠配合業務的營運和發展，物業價格或租金不會嚴重影響生意人的決定。

反觀投資者則首要看重合理的回報率，其次就是希望可以跟隨市況的變化，做到低買高賣；能夠將利潤最大化的物業，就是最好的投資產品。作為長線投資者，除了重視回報率外，更會看物業長遠的升值潛力。

當然，不同時期的地產項目，投資價值亦會有所改變，例如舖位物業，高峰期是在2012年，而谷底則是在2020年，高低的價格差幅超過五成。至於工廈物業，價格表現最佳的時候反而是2020年，現時的回落幅度亦相對較小，自高位至今的跌幅大約兩成。寫字樓方面，2018年時已到達高峰期，到今天價格仍然有下行壓力。

相比起工商舖物業，住宅的抗跌能力當然是最強。住宅市場在2021年達到高峰，至今回落的幅度不足兩成，而剛公布的《施政報告》，亦對住宅市場有提振作用。筆者估計，因為《施政報告》的威力，住宅物業的價格大致已經止跌回穩 ，未來可望重返正軌。

利嘉閣地產總裁 廖偉強