七萬到港專才僅15%入市已破萬宗

上月《施政報告》為樓市減辣後，刺激作用未如理想，當中周末的十大屋苑成交表現依然反覆。周初筆者接受一家電視台的直播訪問時便被問及，在11月份的第二個周末，十大屋苑兩天合共只錄得4宗成交，回落幅度何解如此巨大？筆者引用自今年第二季起的數據來解釋，由4月至今，十大屋苑按周交投都處於單位數字至超低雙位數字之間徘徊，期間最少時只有2宗，最多時也只得12宗，因此在超低基數下，經常都會出現幾成甚至倍數式的升跌幅，絕不足為奇。

然而，自減辣後緊接的兩周，十大屋苑周末成交的確曾出現連升及重上雙位數的情況，不過剛巧過去一周因再有大型新盤低價出擊，所以二手市場再度受壓。筆者認為，減辣效應將會陸續反映，估計到年底前，十大屋苑大趨勢會是反覆靠穩，逐漸重上雙位數字的成交。

二手交投近期仍顯疲弱，除與多個新盤推出有關外，市場亦有不少負面因素未除，首先息口高企不下，供樓負擔明顯增加；其次股市反覆向下尋底，影響整體市場氣氛；第三，國際評級構構唱淡樓市料樓價續跌；再者近期接連有2幅住宅地流標，也影響入市信心。

也許讀者目前最關心的問題是：樓市成交量最快何時可以回升？交投要由現水平回升多少才對樓價有支持作用？無疑，近期利淡樓市的因素仍揮之不去，市場需要較多時間去印證減辣的威力，亦需時等待購買力出現。筆者認為，當大家熟悉了減辣後的新操作，並接受息口將在一段時間內維持高企，而調整及計算清楚自己的資產配置及財力後，就會有越來越多之前暫緩的購買力重投市場。倘若12月中本年度美國最後一次議息繼續維持不加息，相信息口可望見頂，屆時準買家入市會更積極；當二手交投重上2,500至3,000宗或以上的水平時，對樓價亦會有支持。

是次減辣的一大亮點是透過專才計劃在港首次置業者可以「先免後徵」的方式入市，這批專才定必成為未來樓市的一大購買力。此外，近兩年樓價從高位已回落約兩成，料可吸引一批專才趁低吸納。根據港府發放的數字，已有逾7萬獲批的專才已抵港，當中只要有15%決定入市置業，已可吸納1.05萬個單位，已相當於今年全年的一手私宅的買賣登記量，可想而知潛在爆發力多強勁！

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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2025年收官之月，香港樓市迎來久違的突破性升浪。土地註冊處最新數據顯示，12月份全港樓宇買賣登記量直衝9,010宗，較11月顯著上升26%，不僅連續10個月穩守六千宗以上，更一舉突破九千大關，創下近20個月以來新高。同期登記總值亦同步攀升13%，達675.65億元，同樣刷新近期紀錄。值得注意的是，本輪升勢並非由單一板塊推動，而是由資助房屋及車位買賣雙引擎帶動，反映市場購買力正朝多元化、實質化方向釋放。

資助房屋成拉力 一手私宅靠穩

細看住宅新盤市場，表現最為突出的是兩個新居屋項目——粉嶺「聚然」及觀塘「峻然」，兩者合共貢獻逾千宗登記，成為推高整體數字的重要動力。一手私人住宅方面，雖然登記量微調至1,690宗，但仍連續四個月穩守二百億港元以上成交額，當中如柏景峰、啟德海灣1期等指標新盤持續錄得過百宗成交，顯示市場對優質項目仍有堅實需求。

二手市場穩步回暖 非住宅板塊異軍突起

二手住宅市場亦持續復甦，登記量連續9個月高企三千宗以上，12月更錄得3,787宗，創20個月新高，反映普遍買家入市信心已明顯轉強。非住宅市場同樣表現亮眼，在車位及商舖成交帶動下，登記量突破千宗，按月急升30%，其中兩宗逾十億元的商廈大手登記，更顯資金正逐步流入非住宅板塊。

短期整固屬健康調整 新春小陽春可期

隨著年底成交旺季過去，加上節日氣氛影響，預計1月份登記量將出現季節性回落，或下試七千宗水平，此屬市場正常整固。然而，由於二手市場承接力已見增強，加上農曆新年前後料有「小陽春」效應，只要發展商重新部署推盤節奏，市場動力有望再度凝聚，最新新界大盤便已收逾4萬票，成為新票王。整體而言，是次突破九千宗的表現，標誌著樓市已走出低迷，步入由剛需帶動、板塊輪動的穩健復甦階段，期待後市升速加快。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮