七萬到港專才僅15%入市已破萬宗

上月《施政報告》為樓市減辣後，刺激作用未如理想，當中周末的十大屋苑成交表現依然反覆。周初筆者接受一家電視台的直播訪問時便被問及，在11月份的第二個周末，十大屋苑兩天合共只錄得4宗成交，回落幅度何解如此巨大？筆者引用自今年第二季起的數據來解釋，由4月至今，十大屋苑按周交投都處於單位數字至超低雙位數字之間徘徊，期間最少時只有2宗，最多時也只得12宗，因此在超低基數下，經常都會出現幾成甚至倍數式的升跌幅，絕不足為奇。

然而，自減辣後緊接的兩周，十大屋苑周末成交的確曾出現連升及重上雙位數的情況，不過剛巧過去一周因再有大型新盤低價出擊，所以二手市場再度受壓。筆者認為，減辣效應將會陸續反映，估計到年底前，十大屋苑大趨勢會是反覆靠穩，逐漸重上雙位數字的成交。

二手交投近期仍顯疲弱，除與多個新盤推出有關外，市場亦有不少負面因素未除，首先息口高企不下，供樓負擔明顯增加；其次股市反覆向下尋底，影響整體市場氣氛；第三，國際評級構構唱淡樓市料樓價續跌；再者近期接連有2幅住宅地流標，也影響入市信心。

也許讀者目前最關心的問題是：樓市成交量最快何時可以回升？交投要由現水平回升多少才對樓價有支持作用？無疑，近期利淡樓市的因素仍揮之不去，市場需要較多時間去印證減辣的威力，亦需時等待購買力出現。筆者認為，當大家熟悉了減辣後的新操作，並接受息口將在一段時間內維持高企，而調整及計算清楚自己的資產配置及財力後，就會有越來越多之前暫緩的購買力重投市場。倘若12月中本年度美國最後一次議息繼續維持不加息，相信息口可望見頂，屆時準買家入市會更積極；當二手交投重上2,500至3,000宗或以上的水平時，對樓價亦會有支持。

是次減辣的一大亮點是透過專才計劃在港首次置業者可以「先免後徵」的方式入市，這批專才定必成為未來樓市的一大購買力。此外，近兩年樓價從高位已回落約兩成，料可吸引一批專才趁低吸納。根據港府發放的數字，已有逾7萬獲批的專才已抵港，當中只要有15%決定入市置業，已可吸納1.05萬個單位，已相當於今年全年的一手私宅的買賣登記量，可想而知潛在爆發力多強勁！

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

 買賣雙方收兵靜待樓市減辣結果出爐，令整體樓宇登記量創下歷史次低，惟減辣措施明朗化後，登記亦料可迅速反彈。土地註冊處最新數據顯示，2023年十月份全港共錄2,939宗樓宇買賣登記（數字主要反映九月中旬至十月上旬的樓市實際狀況），較九月份的3,895宗續跌25%，創下自2016年三月以來的92個月(即逾7年半)新低，並為期內首度跌穿三千宗大關，亦為史上按月次低的月份。

至於今年十月份，整體物業登記總值錄得302.99億元，按月微升，惟仍屬2020年二月以來的次低月份。十月份整體樓宇買賣出現「量跌值穩」的局面，主要受惠月內有1宗涉資約63億元的舊樓強拍收購所支撐；倘撇除相關項目後，登記總值只有239.89億元，按月跌20.6%，跌幅與登記量同步。

從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量跌幅驚人，主因息口高企並仍趨升，加上發展商觀望《施政報告》會否出招減辣，而暫緩推售全新項目，僅靠貨尾銷售，導致十月份一手私宅買賣登記只有305宗，按月急瀉66%；而買賣登記總值亦大跌39%，僅錄得44.92億元。十月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為凱和山的35宗、傲玟的28宗及凱柏峰III的28宗。

二手住宅市場方面，同受市況不濟影響，加上期內節日假期較多及惡劣天氣再次來襲，買賣雙方均無心戀戰，靜候當局調整樓市辣招再行定止。數據顯示，十月份二手私宅買賣登記按月再跌6%，僅得1,578宗，創下自2016年三月以來的92個月(即逾7年半)新低；而月內登記總值則背馳大升28%，錄得190.10億元，主因受前述舊樓收購涉及巨額資金所帶動。

至於非住宅市場方面，在工廈、商廈、店舖及純車位四類物業登記量全線大幅減少逾15%至近34%拖累下，令非住宅物業登記跌穿六百宗的超低水平。數據顯示，十月份整體工商舖及其他買賣登記量按月急跌24%，僅得558宗；至於期內買賣登記金額亦跌2%，錄得47.97億元。

樓市疲憊不堪，惟《施政報告》減辣成為及時救命丹，辣稅調整後，一二手交投即時反彈，入市意欲明顯增強。一手新盤方面，發展商立馬推盤，搶佔購買力，至於二手睇樓量及交投亦見轉活，筆者相信整體樓宇買賣均可受利好氣氛刺激帶動。綜合預期，十一月份在新盤急推熱賣下，連同二手及工商舖同步向好，整體樓宇買賣登記量有力在低基數下彈升四成，嘗試衝破四千宗大關，後市亦有望持續回暖。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮