今年已三度驚見私宅「零動工」

入市意欲受息口高企窒礙，過去一年在新盤銷情緩慢下，連帶私宅亦出現連續兩個月「零動工」的淡況。根據屋宇署最新發表的數據，2023年九月份全港未有任何私宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），亦是有紀錄以來第10次「零動工」的月份。至於，今年首三季累積動工量僅7,586伙，較去年同期的8,008伙減少5.3%，創3年同期最少；單一季度計算，今年第三季私宅動工量只得51伙，按季急挫99%，創下有紀錄以來的季度新低。

另外，私人住宅落成量則有所上升，據屋宇署最新的月報數字顯示，2023年九月份全港共有6個項目，合共2,309個私人住宅單位落成（以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準），較八月份的97伙急增22.8倍，創7個月新高；今年第三季合共有2,534伙私宅落成，按季大增逾2.3倍。至於，今年首三季共有33個項目、涉及10,090伙私宅落成，佔差估署全年預測量約51%，較去年同期的16,597伙減少約39.2%，創近8年同期最少。

根據資料顯示，九月份本港共有6個私宅項目正式落成，當中規模較大的是元朗「The YOHO Hub」第C期，涉及939伙；其次為大埔「Silicon Hill」第1期，共涉576伙；至於，屯門「飛揚」第1期的400伙、西貢「安峯」334伙、何文田太子道西292號的58伙及西貢清水灣下洋(DD233 LOT264)的2伙亦於期內竣工。

按地區劃分，今年首三季新界區共有15個項目、合共6,038個單位落成，佔整體比例約59.8%；九龍區共有14個項目落成，涉及單位總數3,228伙，佔同期整體私宅落成量約32%；港島區則有10個項目落成，涉及單位總數824伙，佔整體私宅落成量約8.2%。

綜觀今年仍有部分大型項目有望取得入伙紙，包括屯門「NOVO LAND」第2A期(929伙)及第2B期(729伙)、屯門「凱和山」(698伙)、油塘「蔚藍東岸」(688伙)及紅磡「必嘉坊‧曦匯」(324伙)等，加上其他中小型項目，筆者初步預期全年落成量可達約1.5萬至1.6萬伙。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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上月《施政報告》為樓市減辣後，刺激作用未如理想，當中周末的十大屋苑成交表現依然反覆。周初筆者接受一家電視台的直播訪問時便被問及，在11月份的第二個周末，十大屋苑兩天合共只錄得4宗成交，回落幅度何解如此巨大？筆者引用自今年第二季起的數據來解釋，由4月至今，十大屋苑按周交投都處於單位數字至超低雙位數字之間徘徊，期間最少時只有2宗，最多時也只得12宗，因此在超低基數下，經常都會出現幾成甚至倍數式的升跌幅，絕不足為奇。

然而，自減辣後緊接的兩周，十大屋苑周末成交的確曾出現連升及重上雙位數的情況，不過剛巧過去一周因再有大型新盤低價出擊，所以二手市場再度受壓。筆者認為，減辣效應將會陸續反映，估計到年底前，十大屋苑大趨勢會是反覆靠穩，逐漸重上雙位數字的成交。

二手交投近期仍顯疲弱，除與多個新盤推出有關外，市場亦有不少負面因素未除，首先息口高企不下，供樓負擔明顯增加；其次股市反覆向下尋底，影響整體市場氣氛；第三，國際評級構構唱淡樓市料樓價續跌；再者近期接連有2幅住宅地流標，也影響入市信心。

也許讀者目前最關心的問題是：樓市成交量最快何時可以回升？交投要由現水平回升多少才對樓價有支持作用？無疑，近期利淡樓市的因素仍揮之不去，市場需要較多時間去印證減辣的威力，亦需時等待購買力出現。筆者認為，當大家熟悉了減辣後的新操作，並接受息口將在一段時間內維持高企，而調整及計算清楚自己的資產配置及財力後，就會有越來越多之前暫緩的購買力重投市場。倘若12月中本年度美國最後一次議息繼續維持不加息，相信息口可望見頂，屆時準買家入市會更積極；當二手交投重上2,500至3,000宗或以上的水平時，對樓價亦會有支持。

是次減辣的一大亮點是透過專才計劃在港首次置業者可以「先免後徵」的方式入市，這批專才定必成為未來樓市的一大購買力。此外，近兩年樓價從高位已回落約兩成，料可吸引一批專才趁低吸納。根據港府發放的數字，已有逾7萬獲批的專才已抵港，當中只要有15%決定入市置業，已可吸納1.05萬個單位，已相當於今年全年的一手私宅的買賣登記量，可想而知潛在爆發力多強勁！

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮