2024年將至，盼新一年樓市在人才及財富相繼湧入下可展現新景致！回顧2022年樓價全年下挫15%，為自1998年急挫32.5%後，25年以來最大的按年跌幅，而2023年樓價料再跌7%，亦是過去15年來的次大跌幅，並且是繼2003年沙士後，21年來首度再現連續2年下跌的淡況。導致樓價罕有地連跌兩年的元凶是繼2008年之後，16年來從未見過的高息環境，令計劃入市者卻步，窒礙交投進度。不過，市場也得逐漸習慣及適應沒有永遠接近「零息」的現實，加上息口已見頂趨降，而樓市需求將隨專才到位而大增，2024年樓市於年初觸底後，有望拗腰回升，實現量價齊彈，將是樓市谷底回升的一年。
繼美國及香港對上一次在2023年7月份加息後，此輪息口上升周期中，美國連續加息11次，累加5.25厘，而香港則累計加了5次共0.875厘；之後在9月、11月及12月的三次議息均沒有再加，相信此輪加息周期已屬見頂，料橫行一季後，最快2024年首季尾或次季有機會調頭減息，如屆時息口向下，將利好物業市場，令置業及投資活動回升。再配合早前的減辣效應，效果將更顯著。此外，面對2024年首季仍未復甦的樓市，估計2月下旬的財政預算案尚有機會進一步減辣，甚至全面撤辣，可望再為樓市鬆綁，刺激交投續升。
港府銳意引入專才及高才通，目前抵港定居者已逾8萬人，當中只要有15%有意置業，潛在吸納量已有1.2萬伙，而且未來人才仍陸續有來，加上「先免後徵」政策更可加快人才的置業動力。此外，新資本投資者入境計劃細節已出台並於明年中正式啟動，以每宗3,000萬元資產計算，假設有1萬宗申請，涉及金額合計便有3,000億元，是極之可觀的數字，除刺激經濟外，亦可間接帶動樓市。
前瞻2024年樓市，因應過去兩年發展商囤積新盤貨源較多，來年仍願意以貼市價發售，料有助提振一手銷情。至於二手市場方面，經歷連年買賣創新低後，數年以來積聚的購買力及換樓需求將隨減辣大舉回流，加上各方人才來港，勢推動住宅市道顯著回暖，逐漸形成量價齊升的格局。
筆者相信，樓市料在農曆新年前經歷最後的寒冬，之後隨著預算案或進一步調整辣招、積聚的購買力回流、息口回落、人才及引資效應彰顯，新春及首季之後，樓市將另有一番新氣象。初步預期，2024年整體一二手私宅合計登記量料將由2023年約3.9萬宗，大增41%至約5.5萬宗，重返過去10年平均水平；當中一手私宅買賣料達1.5萬宗，較2023年的1.05萬宗增加43%；而二手私宅成交量亦料較2023年的2.85萬宗，大漲40%至4萬宗水平。
樓價走勢方面，主要負面因素有望陸續減退，而市場亦漸適應樓市減辣後的新格局，經歷谷底整固後，2024年樓市最終料價量回升；筆者預計，中小型住宅樓價於2024年全年將可錄得約8%的升幅；而豪宅物業價格在高才通、新資本投資者入境計劃及越來越多家族辨公室效應帶動下，料同步有8%的上升空間。至於租金方面，也可受惠持續到港的各方人才需求而繼續走俏，2024年整體住宅租金料再漲6%。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
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