差估署樓價指數自2023年5月起至11月已連跌7個月，累積跌幅達10.78%，平了2022年6月至12月同樣7個月的連續跌浪。12月份樓價極大機會維持跌勢，屆時將創自2002年6月至2003年7月沙士時期連跌14個月後，二十年來最長的跌浪。那麼此番跌浪何時才可結束？筆者沒有水晶球，只能從利好利淡因素去分析。
差估署日前公布的最新數據顯示，2023年11月份私人住宅售價指數報316點，較10月的322.4點再跌1.99%，連跌7個月，挫至2017年3月以來的81個月(即逾6年半)新低。2023年首11個月樓價累跌5.59%，若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價跌幅更達20.62%
11月份樓價跌幅輕微收窄，主要受惠減辣效應及美國當時暫停加息，不過在11月初地皮接連流標及新盤銷情放緩下，整體氣氛依然低迷，導致樓價仍有接近2%的跌幅。
展望12月份市況，減辣成效並未彰顯，新盤持續以低價搶灘，繼續對二手業主構成龐大壓力，雖然整體交投略有好轉，但多為減價及低價成交，故料12月份樓價將維持跌勢，惟望跌幅可進一步收窄至1.5%。
預期第四季樓價累積跌幅將達5.48%，全年樓價最終料挫約7%；至於2024年首季，因屬傳統淡季之故，樓價料在低位整固築底，相信要待2月中農曆新年過後，樓市才有機會出現小陽春，之後期望價量可以慢慢拾級而上。
筆者年底接受電視台訪問時曾被問到，今次樓市跌浪會持續多久，要到何時才可以止跌？雖然手上沒有預知未來的水晶球，但也嘗試結合多方面的因素去評估，包括農曆新年前後仍屬淡季，息口暫仍高企，一手仍以低價招徠，因此估計1月及2月的樓價仍將受壓。
潛在利好因素方面，希望2月底財政預算案可以進一步減辣及推出更多刺激經濟的方案，讓樓價3月時可以持平，而隨著越來越多專才到來，並以「先免後徵」的方式入市，可推動樓市開始實現量價齊升，期望次季起的4月樓價可轉勢向上，即今次跌浪總體可能維時長達11至12個月，屆時將保持在20年以來最長的跌浪。
至於下半年樓市尚有新投資者入境計劃、經濟回暖、減息下資金重新調配回流至物業市場等等利好因素，可以推動全年樓價持續回升。這些可留待之後的專欄再與讀者們慢慢分析。
說回租金走勢方面，差估署11月份租金指數報186.8點，按月升幅擴大至0.65%，預期12月份租金在專才租賃需求持續增加下，仍可升0.3%，第四季租金料累升1.06%，而全年租金冀漲6.76%。展望2024年租金可維持強勢，保守估計可再升6%。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
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