減息將至 樓市小陽春來臨

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

從美元利率期貨顯示，2024年減息有可能約1厘，比12月中聯邦儲備局點陣圖所預期減息0.75厘更多。一些世界級投資機構預測，未來減息超過1厘，比起聯儲局更樂觀，聯邦基金利率或降至約4厘，香港住宅樓市首季步入小陽春可期。

息口是左右買家入市其中一個重大因素，現時息口確定見頂，買家入市動力相應提升，部份更會希望把握樓價低位偷步入市。2024年農曆新年前後是樓市傳統旺季，加上利好消息刺激，預期樓市第1季即迎來成交量小陽春，相信早前累積購買力及猶豫不決的準買家，會加快落實置業決定。

政府近年以搶人才為目標，成立「人才服務辦公室」，積極招攬外地人才，包括推出高端人才通行證計劃及優化原有的人才入境計劃，截至2023年11月底，各項輸入人才計劃共收到超過20萬宗申請，獲批來港人士當中已有逾8.1萬人來港工作及定居，再配合最新一份施政報告中「先免後徵」的優惠，相信可持續為樓市注入新動力，政府早前亦宣佈重啟投資移民計劃，投資移民人士來港後具居住需要，相信計劃可為樓市注入新資金及入市動力。

預計政府面對明年首季仍未復甦的樓市，加上銀主盤量及負資產數量高企，有機會於2024底財政預算案中提出進一步減辣甚至全面撤辣，以免出現金融危機。屆時息口因素憂慮消散，加上減辣措施，預期將帶動明年首季成交量增加，量變質變，有機會帶動樓價亦會從谷底反彈5%。

現時美國已宣佈加息期告終，若明年首季再有減辣措施出台，二手樓價將於上半年見底回升，中原城市領先指數有機會回升約5%至155點。成交量方面，一手發展商為求銷量，仍會以筍價推盤，訂價相當克制，貨尾盤亦會推出各項優惠吸客，刺激銷情，料2024年一手成交量可達15,000宗。二手受惠息口因素及剛性需求持續高企下，部份買家或會於樓價低位偷步入市，料二手成交可達40,000宗。

投資銀行高盛預計2024年3、4及5月各減息0.25厘，然後每季減息一次，到年底時聯邦基金利率降至4-4.25厘。減息幅度比預期大，料利好樓市。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

聯儲局主席鮑威爾時鷹時鴿，令市場覺得美國息口走向相當飄忽 x。但局中人愈來愈多人認同加息週期接近尾聲，在議息禁聲期前對經濟發言，主管銀行監管事務的聯儲局副主席巴爾認為，近期經濟數據反映，聯儲局本輪加息週期接近尾聲。

巴爾指出，通脹數據轉向溫和，顯示通脹有望逐漸回落至聯儲局2%目標，加息週期已近尾聲。過度收緊銀根與加息幅度，不足以應對通脹，兩者之間風險均衡。

芝加哥聯儲銀行行長古爾斯比表示，相信倘若房價壓力緩和，通脹有望達致2%目標。他今年在聯邦公開市場委員會(FOMC)擁有貨幣政策投票權，指出聯儲局最重要工作，是讓通脹回落至2%目標。有信心如果數據符合預期，通脹目標是可以達致，更重要是在壓抑通脹同時，經濟可以保持增長。

波士頓聯儲銀行行長科林斯透露，聯儲局不應該排除進一步加息可能性。日前公佈的美國10月消費物價指數(CPI)以及最終需求生產物價指數(PPI)，都顯示通脹有降溫跡象，市場進一步確認聯儲局的加息週期經已結束。

科林斯指出，最近數據顯得「嘈雜」，稱聯儲局需要全面審視數據，當局仍然專注於查看完整信息，並實時評估正確做法。

三藩市聯儲銀行行長戴利表示，鑑於經濟前景不確定，只會支持循序漸進地調整貨幣政策。全球央行都在衡量是否需要進一步收緊政策，目前爭論焦點是何為「足夠限制性」的政策利率，以及維持這個立場多久。現時尚未清楚聯儲局至今為止加息效果是否已全部發揮。

戴利重申，通脹自去年6月達到高峰以來已大幅下降，但聯儲局不確定是否正在實現2%通脹目標，現在宣佈通脹之戰勝利為時過早。

有「鱷王」之稱全球最大對沖基金橋水創辦人達里奧指出，美國國債危機將迅速惡化。美國經濟表現強勁，但國債高企問題將迅速惡化。這是因為美國人賺錢速度追不上還債速度，導致債務負擔到了轉折點。

筆者發覺美國經濟迅速惡化，反映基礎不穩，繼續高息非善策。息口見頂是投資市場利好訊號，有利美國以至全球投資市場的樓市股市。