2024年樓按市場預測（下）

上回筆者闡述了今年兩大樓按市場預測重點，分別是「下半年港銀或跟隨美國減息，按息重返4厘或以下水平」及「價跌息減推動入市步伐，現樓及樓花按揭恢復正增長」，今回將繼續講解2023年樓按市場的另外兩大預測。

轉按誘因驟減 料轉按宗數按年大跌4成

本港銀行由去年2月開始一直增加按揭現金回贈吸客，第3季現金回贈更曾升至3%，創本行有紀錄新高。現金回贈大增，加上政府去年7月份放寬銀行按揭成數的樓價上限，誘發到部分業主轉按意欲，當中主要為過往選用發展商按揭以及透過按揭保險計劃承造高成數按揭的業主。根據金管局住宅按揭統計調查顯示，轉按宗數曾於上年8月份升至近4年新高，9月份轉按佔新批按揭貸款比例（以宗數計算）更升至50.6%，連升6個月，創自2003年有紀錄的新高。然而，料今年上半年高息環境將持續，即使市場預期美國最快於下半年開始減息，但本港銀行或只有限度地下調最優惠利率，實際按息仍會維持近16年的高水平，加上樓市下行使銀行對按揭取態轉趨審慎，近期現金回贈已逐步回落至2%或以下，轉按誘因大減下，預料今年的轉按數字將大幅回落，金額及宗數按年下跌約4成。

樓市回穩但轉按市場萎縮 料新取用按揭數字按年持平

去年下半年樓市陷入膠著狀態，11月份私人住宅售價指數已連跌7個月，創近7年新低。樓市價量齊跌下，按揭數字亦相應地受影響，根據金管局住宅按揭調查顯示，去年首11個月新取用按揭貸款宗數及金額為47,398宗及2,259.99億元，比去年同期的58,393宗及2,822.75億元，分別減少10,995宗（18.8%）及562.76億元（19.9%），宗數創有紀錄以來（26年）新低，金額則創近7年的首11個月新低。政府去年推出多項減辣措施，加上市場預期減息效應，料成效將於今年逐漸浮現，一二手交投亦將見反彈，惟按揭數字一般滯後反映，加上轉按市場將大幅萎縮，料按揭市場將先跌後回穩，預計今年新取用按揭與去年相約。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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踏入2024年，期望本港樓市另有新一番景象。市場憧憬美聯儲下半年開始減息，料將帶動本港經濟復蘇，樓市交投或將逐步回穩，發展商推盤態度亦將再趨積極，市場統計今年逾10個主要新盤即將登場共涉逾過1萬伙。展望2023年按市及息口走勢，筆者作出了4大預測。

下半年港銀或跟隨美國減息 按息重返4厘或以下水平

美聯儲自2022年3月展開加息周期，至今已加息11次共5.25厘，香港銀行至今亦5次上調最優惠利率（P）共0.875厘。通過多次大手加息，美國消費者物價指數由去年1月份6.4%逐步回落至11月份3.1%，但美聯儲激進加息下亦曾引發金融問題，如通脹繼續回落，不排除最快於下半年初開始減息。如美息下跌，本港拆息亦將跟隨回落，根據歷史數據，參考2004年加息周期，美國聯邦基金利率於2006年7月升至5.25厘後，橫行約14個月後才於2007年9月開始減息，當時香港亦跟隨下調最優惠利率P。而是次香港加息幅度少於美息，相信本港銀行會因應資金成本及業務取態，或先輕微下調最優惠利率，即下半年新造按揭息率有機會重返4厘或以下水平。

「價跌」「息減」推動入市步伐 現樓及樓花按揭恢復正增長

去年本港經濟未完全復甦，加上加息陰霾下，發展商推盤步伐受阻，二手交投同樣疲弱，從而影響按揭市場，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，2023年全年現樓按揭宗數錄得73,906宗，按年下跌逾1成，創自2001年有紀錄以來即23年的全年新低；全年樓花按揭宗數則為1,581宗，按年下跌逾6成，創自2005年有紀錄以來即19年的全年新低。展望息口最快於下半年開始回落，加上經濟逐步復甦，樓價亦有望回穩，利好消息帶動下，有助用家增加信心及加快入市步伐，料今年樓市價量將先跌後回穩，全年現樓按揭宗數有望升約1成；而受惠政府放寬按揭成數上限措施，加上發展商加快推盤步伐，相信一手市場將繼續主導市場，料樓花按揭宗數有望按年升近5成。

下回筆者將繼續講解2024年樓按市場的另外兩大預測。

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