美GDP放緩 息魔撤退

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

美國所公佈的重要經濟數據，大致上是牛皮偏軟格局，預計今年出現經濟硬著陸的可能性不高，但溫和經濟衰退總免不了。美元利率期貨及國際投行反映，今年聯儲局每一次議息都有減息0.25厘機會，美息有機會減至低於4厘。減息對於美國以至全球樓市股市等投資市場的投資者而言，都是好消息。

去年第3季美國國內生產總值(GDP)環比年率終值為增長4.9%，預期及前值是上升5.2%。通脹亦有所回落，反映美國經濟只是放緩，遠遠未到硬著陸境地，預計今年仍是穩步向前，有利美國以至全球投資市場。今年全球樓市股市普遍而言不宜看淡。

美國GDP隱性平減指數終值為上升3.3%，預期為上升3.6%，前值為上升3.5%。再加上期內個人消費支出(PCE)物價指數終值為升2.6%，前值為漲2.8%；核心個人消費支出(PCE)物價指數終值為升2%，預期及前值均為漲2.3%。消費者支出終值為增加3.1%，前值為增加3.6%；最終銷售終值為增加3.6%，前值為增加3.7%。

儘管費城聯儲銀行公佈，12月製造業指數惡化至負10.5，差過11月的負5.9，市場原預期會改善至負3。當中多項指數轉弱，新訂單指數由正1.3，顯著惡化至負25.6；就業指數由正0.8，轉弱至負1.7；資本支出展望指數由負1.3，惡化至負7.5。投入物價指數由正14.8，上升至正25.1。

評級機構惠譽表示，美國、歐元區及英國政策利率自去年第3季以來一直按兵不動，目前可能已達到本輪緊縮週期頂峰，預期美國聯儲局、歐洲央行及英倫銀行下一步行動將是減息，但下降速度將相當緩慢。

自上月中聯儲局連續第三次不加息以來，美國10年期債息跌穿3.9厘，低見3.876厘，下跌3.2個基點。其他年期債息亦告下跌。美國去年10月樓價再度錄得按年升幅，反映樓市持續復甦。聯邦住房金融局(FHFA)公佈，10月樓價按年升幅稍為加快至6.3%，按月升幅收窄至0.3%。

美國經濟穩定發展，有利全球投資市場，率先受惠是美國樓市股市，然後擴散到世界各地其他投資市場。最近美股三大指數全面爆上，亦帶動各地股市樓市，加上通脹有回落之勢，今年投資市場前景亮麗。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

從美元利率期貨顯示，2024年減息有可能約1厘，比12月中聯邦儲備局點陣圖所預期減息0.75厘更多。一些世界級投資機構預測，未來減息超過1厘，比起聯儲局更樂觀，聯邦基金利率或降至約4厘，香港住宅樓市首季步入小陽春可期。

息口是左右買家入市其中一個重大因素，現時息口確定見頂，買家入市動力相應提升，部份更會希望把握樓價低位偷步入市。2024年農曆新年前後是樓市傳統旺季，加上利好消息刺激，預期樓市第1季即迎來成交量小陽春，相信早前累積購買力及猶豫不決的準買家，會加快落實置業決定。

政府近年以搶人才為目標，成立「人才服務辦公室」，積極招攬外地人才，包括推出高端人才通行證計劃及優化原有的人才入境計劃，截至2023年11月底，各項輸入人才計劃共收到超過20萬宗申請，獲批來港人士當中已有逾8.1萬人來港工作及定居，再配合最新一份施政報告中「先免後徵」的優惠，相信可持續為樓市注入新動力，政府早前亦宣佈重啟投資移民計劃，投資移民人士來港後具居住需要，相信計劃可為樓市注入新資金及入市動力。

預計政府面對明年首季仍未復甦的樓市，加上銀主盤量及負資產數量高企，有機會於2024底財政預算案中提出進一步減辣甚至全面撤辣，以免出現金融危機。屆時息口因素憂慮消散，加上減辣措施，預期將帶動明年首季成交量增加，量變質變，有機會帶動樓價亦會從谷底反彈5%。

現時美國已宣佈加息期告終，若明年首季再有減辣措施出台，二手樓價將於上半年見底回升，中原城市領先指數有機會回升約5%至155點。成交量方面，一手發展商為求銷量，仍會以筍價推盤，訂價相當克制，貨尾盤亦會推出各項優惠吸客，刺激銷情，料2024年一手成交量可達15,000宗。二手受惠息口因素及剛性需求持續高企下，部份買家或會於樓價低位偷步入市，料二手成交可達40,000宗。

投資銀行高盛預計2024年3、4及5月各減息0.25厘，然後每季減息一次，到年底時聯邦基金利率降至4-4.25厘。減息幅度比預期大，料利好樓市。