每年新居屋都會超額申請，抽籤一直爭崩頭，想抽中有如中六合彩般難，去年未能成功抽中居屋的市民如想盡快上車，除了可等待政府公佈最新一期居屋的詳情，其實亦可考慮轉投私樓市場，早前有發展商推售新盤時，特意推出多個付款方法吸引各類型買家，包括為指定特選公屋買家以及2023年資助出售房屋申請者設置額外付款優惠，折扣更高達28%。
筆者翻查該盤最新的成交紀錄（截止截稿日），該盤近百個的成交個案中，多達7成半的買家選擇該付款方法，反映部份居屋買家將目標轉移去私樓，事實上最平的中層1房單位，扣除所有折扣後，成交價只需要約372萬元，價錢亦是十分相宜。而現時有新盤定價逐步貼近居屋，料其他發展商或將跟隨，並會視居屋買家為目標客群。購買私樓在入息審查、按揭以及轉售限制等方面與新居屋有所不同，買家兩者之間要怎衡量及選擇？
入息審查方面，新居屋設有入息以及資產上限，私樓則不設任何上限，但買家需要通過銀行的入息要求以及加2厘的壓力測試，如買家收入不夠便需要增加擔保人以助提升其入息水平。按揭成數方面，因新居屋有政府擔保，白表買家最多可申請9成按揭，綠表買家最多可申請9成半按揭，而私樓亦可透過按揭保險申請最高9成按揭，惟需要繳付按揭保費。
轉售及出租限制方面，新居屋會較為嚴謹，首次購買日期起計第6至第15年內，買家可免補地價的情況下，在居屋第二市場出售單位給房委會提名的人，15年後才可以補地價及於公開市場出售或出租單位。而私樓買家想於購買後2年內出售單位，便要繳付10%至20%的額外印花稅(SSD)，如要出租單位，按揭成數則要下降至5成或以下方可出租。
私樓及居屋各有好處，選擇時要有不少考量因素，買家事前應做足功課，了解當中申請條件，並要根據自身財務狀況而選擇適合自己的物業，有需要亦可尋找大型按揭中介公司作初步咨詢。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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上回筆者闡述了今年兩大樓按市場預測重點，分別是「下半年港銀或跟隨美國減息，按息重返4厘或以下水平」及「價跌息減推動入市步伐，現樓及樓花按揭恢復正增長」，今回將繼續講解2023年樓按市場的另外兩大預測。
轉按誘因驟減 料轉按宗數按年大跌4成
本港銀行由去年2月開始一直增加按揭現金回贈吸客，第3季現金回贈更曾升至3%，創本行有紀錄新高。現金回贈大增，加上政府去年7月份放寬銀行按揭成數的樓價上限，誘發到部分業主轉按意欲，當中主要為過往選用發展商按揭以及透過按揭保險計劃承造高成數按揭的業主。根據金管局住宅按揭統計調查顯示，轉按宗數曾於上年8月份升至近4年新高，9月份轉按佔新批按揭貸款比例（以宗數計算）更升至50.6%，連升6個月，創自2003年有紀錄的新高。然而，料今年上半年高息環境將持續，即使市場預期美國最快於下半年開始減息，但本港銀行或只有限度地下調最優惠利率，實際按息仍會維持近16年的高水平，加上樓市下行使銀行對按揭取態轉趨審慎，近期現金回贈已逐步回落至2%或以下，轉按誘因大減下，預料今年的轉按數字將大幅回落，金額及宗數按年下跌約4成。
樓市回穩但轉按市場萎縮 料新取用按揭數字按年持平
去年下半年樓市陷入膠著狀態，11月份私人住宅售價指數已連跌7個月，創近7年新低。樓市價量齊跌下，按揭數字亦相應地受影響，根據金管局住宅按揭調查顯示，去年首11個月新取用按揭貸款宗數及金額為47,398宗及2,259.99億元，比去年同期的58,393宗及2,822.75億元，分別減少10,995宗（18.8%）及562.76億元（19.9%），宗數創有紀錄以來（26年）新低，金額則創近7年的首11個月新低。政府去年推出多項減辣措施，加上市場預期減息效應，料成效將於今年逐漸浮現，一二手交投亦將見反彈，惟按揭數字一般滯後反映，加上轉按市場將大幅萎縮，料按揭市場將先跌後回穩，預計今年新取用按揭與去年相約。
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