中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
美元利率期貨預期今年減息不僅提早至由3月開始，減幅比聯儲局點陣圖的0.75厘為多，去到年底可能減至低於4厘。假如今年港府持續減辣撤辣，甚至停賣地救樓市，港樓有機會轉勢，預計首季成交量將率先出現小陽春。
去年樓市二手成交強差人意，自首季後交投持續淡靜，政府第4季開始推出不同減辣措施救市，惟成效需時，近期睇樓氣氛有所改善。10月下旬施政報告為樓市減辣，惟近月樓價指數續跌，反映減辣力度不足，加上一手發展商減價傾銷，尤以上車盤減價戰最為激烈，令二手難以匹敵，情況以新界區尤為明顯。
差估署公佈11月樓價指數，報316點，按月下跌1.99%，指數連跌7個月，累跌10.78%，去年首11個月指數已累跌5.59%，創出2017年2月後新低。去年全年中原城市領先指數CCL下跌約5.22%。指數比同年4月168.40點高位累跌11.76%，亦較2021年8月191.34點歷史高位跌22.34%。
相信樓市下跌與整體經濟不振有關，經濟復甦未如預期，以豪宅市場首當其衝。近期樓市迎來多個利好消息，如政府重啟投資移民計劃，將為香港帶來住屋需求，加上聯儲局點陣圖預測今年將減息3次。假如港府意識到樓價繼續下行對香港整體經濟產生的危機，今年或會進一步減辣，首季有望出現成交量小陽春，樓價亦有望於上半年升5%。政府宣佈，新一季度賣地計劃只推出一幅元朗工業用地，發展局局長甯漢豪說，新季度不主動賣住宅地。筆者料對港樓價格有穩定作用。
聯儲局點陣圖預測今年將減息3次，但從美元利率期貨顯示，減息次數遠比點陣圖為多，去到今年底，有可能跌穿4厘。而一些世界級投資銀行亦作出大膽預測，息率有可能減至跌穿4厘。
美國樓市過去一年多曾有輕微跌幅，未幾呈現穩步反彈，不久前已能登頂創出新高，及後迭創新高。去年10月美國樓價，比較前年10月有平穩升幅，高出4.8%，反映樓市依然是世界上理想的投資工具之一。世界其他地方的樓市亦表現硬朗。只要利率及通脹回落，再加上港府採取適當措施，筆者相信本港樓市會有所改善。
中原陳永傑
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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
美國所公佈的重要經濟數據，大致上是牛皮偏軟格局，預計今年出現經濟硬著陸的可能性不高，但溫和經濟衰退總免不了。美元利率期貨及國際投行反映，今年聯儲局每一次議息都有減息0.25厘機會，美息有機會減至低於4厘。減息對於美國以至全球樓市股市等投資市場的投資者而言，都是好消息。
去年第3季美國國內生產總值(GDP)環比年率終值為增長4.9%，預期及前值是上升5.2%。通脹亦有所回落，反映美國經濟只是放緩，遠遠未到硬著陸境地，預計今年仍是穩步向前，有利美國以至全球投資市場。今年全球樓市股市普遍而言不宜看淡。
美國GDP隱性平減指數終值為上升3.3%，預期為上升3.6%，前值為上升3.5%。再加上期內個人消費支出(PCE)物價指數終值為升2.6%，前值為漲2.8%；核心個人消費支出(PCE)物價指數終值為升2%，預期及前值均為漲2.3%。消費者支出終值為增加3.1%，前值為增加3.6%；最終銷售終值為增加3.6%，前值為增加3.7%。
儘管費城聯儲銀行公佈，12月製造業指數惡化至負10.5，差過11月的負5.9，市場原預期會改善至負3。當中多項指數轉弱，新訂單指數由正1.3，顯著惡化至負25.6；就業指數由正0.8，轉弱至負1.7；資本支出展望指數由負1.3，惡化至負7.5。投入物價指數由正14.8，上升至正25.1。
評級機構惠譽表示，美國、歐元區及英國政策利率自去年第3季以來一直按兵不動，目前可能已達到本輪緊縮週期頂峰，預期美國聯儲局、歐洲央行及英倫銀行下一步行動將是減息，但下降速度將相當緩慢。
自上月中聯儲局連續第三次不加息以來，美國10年期債息跌穿3.9厘，低見3.876厘，下跌3.2個基點。其他年期債息亦告下跌。美國去年10月樓價再度錄得按年升幅，反映樓市持續復甦。聯邦住房金融局(FHFA)公佈，10月樓價按年升幅稍為加快至6.3%，按月升幅收窄至0.3%。
美國經濟穩定發展，有利全球投資市場，率先受惠是美國樓市股市，然後擴散到世界各地其他投資市場。最近美股三大指數全面爆上，亦帶動各地股市樓市，加上通脹有回落之勢，今年投資市場前景亮麗。
