落成量創22月新高 動工量續疏落

去年中以來未見大型項目支撐，令私宅動工量持續低企，據屋宇署最新的數據顯示，2023年十一月份全港只有1個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），項目為大角咀橡樹街89至95號及埃華街1至5號，涉及122伙；十一月份私宅動工量按月減少約2%，是去年第四低的單月。

特別留意的是，屋宇署在最新公布中同時修訂了八月份及十月份的動工數字，兩月分別由之前公布的「零動工」，更新為分別有93伙及125伙私宅動工。修訂後今年首十一個月的累積動工量為9,031伙，較去年同期的8,247伙增加9.5%。

至於私人住宅落成量方面，據屋宇署最新資料月報顯示，2023年十一月份全港共有7個項目，合共3,238個私人住宅單位落成（以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準），較十月份的480伙增加逾5.7倍，創22個單月新高；而今年首11個月共有48個項目、涉及13,808伙私宅落成，佔差估署全年預測量約69%，較去年同期的20,108伙減少31%。

根據資料，十一月份本港共有7個私宅項目正式落成，大項目更集中於東九龍一帶，當中規模最大的是啟德承豐道19號，涉及1,590伙；其次為藍田「KOKO HILLS」的第3A期「KOKO ROSSO」及3B期「KOKO MARE」，共涉836伙；至於，油塘「蔚藍東岸」有688伙、深水埗「佳悅」有115伙、西半山「MOUNT POKFULAM」涉及7伙、沙田大埔公路–沙田嶺段(DD187 LOT525 S.B.)有1伙及沙田嶺段(DD187 LOT525 R.P.)也有1伙亦於期內竣工。

今年首11個月按地區劃分，九龍區共有20個項目、合共6,937個單位落成，佔整體比例約50.2%；新界區共有17個項目落成，涉及單位總數6,040伙，佔同期整體私宅落成量近43.8%；港島區則有11個項目落成，涉及單位總數831伙，佔整體私宅落成量約6.0%。

因應部分大型項目包括屯門「NOVO LAND」第2A期(929伙)、第2B期(729伙)及「凱和山」(698伙)或有機會於2023年底取得入伙紙，加上其他中小型項目，筆者估計2023年全年落成量約1.55萬至1.6萬伙水平。

 利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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加息、股市跌及經濟復甦慢導致去年一手私宅買賣仍處低位徘徊，全年最終只錄得微升；預期2024年有較多潛在利好因素，買賣望於低基數下有較顯著反彈，冀今年市況逐漸好轉，告別谷底。

本行綜合土地註冊處數據，2023年全港共錄得一手私宅買賣登記10,246宗，較2022年的9,966宗微升3%，雖然止住跌勢，但仍為1996年有紀錄以來的歷史第4低年度，反映市況乏力上升。期內成交總值錄得1,291.45億元，雖按年增15%，但亦為近10年來的次低水平；而去年每宗一手私宅登記平均售價約1,260.45萬元，按年升11.6%，主因是去年通關後，高價及豪宅物業交投轉旺，因而拉高整體平均價，但較2018年歷史高峰的1,459.14萬元則仍少13.6%。

按樓價劃分，在介乎401萬元至1,000萬元的3個登記較活躍之銀碼組別當中，去年601萬至800萬元的組別繼續成為登記量最多者，共錄2,954宗，按年微跌1%，惟遠遠跑輸給401萬至600萬元組別的46%升幅，該組別去年共錄2,838宗登記，成為買賣第二活躍的銀碼層。

雖然去年細銀碼新盤當道，但另端的高價物業亦按年錄不俗升幅，當中銀碼介乎5,001萬至1億元的組別，於2023年大錄184宗登記，按年急升82%，成為升幅最大的組別；而介乎2,001萬至5,000萬元者亦大升56%，反映去年新盤買賣趨向剛性需求及貴價成交並存的兩極化情況；即使連1億元以上的超級豪宅新盤也錄得104宗登記，按年升幅也高達22%，表現同樣跑贏大市。

按樓盤分類，2023年熱賣樓盤之首為NOVO LAND 2B期錄得的695宗登記，其次為親海駅II的655宗，第三為UNIVERSITY HILL 2B期的598宗，再者是YOHO WEST 1期的508宗。

預測2024年市況，筆者認為因應過去兩年一手積存一定貨尾待售，相信發展商今年仍會採取「先求量後求價」的銷售策略，帶動一手買賣回升。此外，來年料將陸續有較利好的因素出現，包括二月底《財政預算案》有機會進一步減辣或撤辣、息口見頂並料年內會調頭減息、專才持續到港並藉「先免後徵」加快入市、至於年中打後更有新投資者入境計劃帶來的間接住屋需求，以上多種利好因素均有助拉動2024年一手私宅需求回升；初步預期2024年一手私宅買賣登記量可較2023年大幅反彈46%，挑戰1.5萬宗水平，而登記金額亦料相應增加54%，至約1,990億元，告別低迷市況。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮