專才置業 今年一手登記看升46%

加息、股市跌及經濟復甦慢導致去年一手私宅買賣仍處低位徘徊，全年最終只錄得微升；預期2024年有較多潛在利好因素，買賣望於低基數下有較顯著反彈，冀今年市況逐漸好轉，告別谷底。

本行綜合土地註冊處數據，2023年全港共錄得一手私宅買賣登記10,246宗，較2022年的9,966宗微升3%，雖然止住跌勢，但仍為1996年有紀錄以來的歷史第4低年度，反映市況乏力上升。期內成交總值錄得1,291.45億元，雖按年增15%，但亦為近10年來的次低水平；而去年每宗一手私宅登記平均售價約1,260.45萬元，按年升11.6%，主因是去年通關後，高價及豪宅物業交投轉旺，因而拉高整體平均價，但較2018年歷史高峰的1,459.14萬元則仍少13.6%。

按樓價劃分，在介乎401萬元至1,000萬元的3個登記較活躍之銀碼組別當中，去年601萬至800萬元的組別繼續成為登記量最多者，共錄2,954宗，按年微跌1%，惟遠遠跑輸給401萬至600萬元組別的46%升幅，該組別去年共錄2,838宗登記，成為買賣第二活躍的銀碼層。

雖然去年細銀碼新盤當道，但另端的高價物業亦按年錄不俗升幅，當中銀碼介乎5,001萬至1億元的組別，於2023年大錄184宗登記，按年急升82%，成為升幅最大的組別；而介乎2,001萬至5,000萬元者亦大升56%，反映去年新盤買賣趨向剛性需求及貴價成交並存的兩極化情況；即使連1億元以上的超級豪宅新盤也錄得104宗登記，按年升幅也高達22%，表現同樣跑贏大市。

按樓盤分類，2023年熱賣樓盤之首為NOVO LAND 2B期錄得的695宗登記，其次為親海駅II的655宗，第三為UNIVERSITY HILL 2B期的598宗，再者是YOHO WEST 1期的508宗。

預測2024年市況，筆者認為因應過去兩年一手積存一定貨尾待售，相信發展商今年仍會採取「先求量後求價」的銷售策略，帶動一手買賣回升。此外，來年料將陸續有較利好的因素出現，包括二月底《財政預算案》有機會進一步減辣或撤辣、息口見頂並料年內會調頭減息、專才持續到港並藉「先免後徵」加快入市、至於年中打後更有新投資者入境計劃帶來的間接住屋需求，以上多種利好因素均有助拉動2024年一手私宅需求回升；初步預期2024年一手私宅買賣登記量可較2023年大幅反彈46%，挑戰1.5萬宗水平，而登記金額亦料相應增加54%，至約1,990億元，告別低迷市況。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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差估署樓價指數自2023年5月起至11月已連跌7個月，累積跌幅達10.78%，平了2022年6月至12月同樣7個月的連續跌浪。12月份樓價極大機會維持跌勢，屆時將創自2002年6月至2003年7月沙士時期連跌14個月後，二十年來最長的跌浪。那麼此番跌浪何時才可結束？筆者沒有水晶球，只能從利好利淡因素去分析。

差估署日前公布的最新數據顯示，2023年11月份私人住宅售價指數報316點，較10月的322.4點再跌1.99%，連跌7個月，挫至2017年3月以來的81個月(即逾6年半)新低。2023年首11個月樓價累跌5.59%，若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價跌幅更達20.62%

11月份樓價跌幅輕微收窄，主要受惠減辣效應及美國當時暫停加息，不過在11月初地皮接連流標及新盤銷情放緩下，整體氣氛依然低迷，導致樓價仍有接近2%的跌幅。

展望12月份市況，減辣成效並未彰顯，新盤持續以低價搶灘，繼續對二手業主構成龐大壓力，雖然整體交投略有好轉，但多為減價及低價成交，故料12月份樓價將維持跌勢，惟望跌幅可進一步收窄至1.5%。

預期第四季樓價累積跌幅將達5.48%，全年樓價最終料挫約7%；至於2024年首季，因屬傳統淡季之故，樓價料在低位整固築底，相信要待2月中農曆新年過後，樓市才有機會出現小陽春，之後期望價量可以慢慢拾級而上。

筆者年底接受電視台訪問時曾被問到，今次樓市跌浪會持續多久，要到何時才可以止跌？雖然手上沒有預知未來的水晶球，但也嘗試結合多方面的因素去評估，包括農曆新年前後仍屬淡季，息口暫仍高企，一手仍以低價招徠，因此估計1月及2月的樓價仍將受壓。

潛在利好因素方面，希望2月底財政預算案可以進一步減辣及推出更多刺激經濟的方案，讓樓價3月時可以持平，而隨著越來越多專才到來，並以「先免後徵」的方式入市，可推動樓市開始實現量價齊升，期望次季起的4月樓價可轉勢向上，即今次跌浪總體可能維時長達11至12個月，屆時將保持在20年以來最長的跌浪。

至於下半年樓市尚有新投資者入境計劃、經濟回暖、減息下資金重新調配回流至物業市場等等利好因素，可以推動全年樓價持續回升。這些可留待之後的專欄再與讀者們慢慢分析。

說回租金走勢方面，差估署11月份租金指數報186.8點，按月升幅擴大至0.65%，預期12月份租金在專才租賃需求持續增加下，仍可升0.3%，第四季租金料累升1.06%，而全年租金冀漲6.76%。展望2024年租金可維持強勢，保守估計可再升6%。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮