新居屋揀樓前按揭須知

2023年居屋售樓書和價單於日前正式公布，買家即將開始揀樓。是次新居屋項目包括啟德啟悅苑、觀塘安達臣安樺苑、安楹苑、安麗苑、元朗朗天苑以及屯門兆翠苑。此外，房委會同時重售數十伙居屋以及數百伙租置公屋餘貨單位。中籤者亦可根據自身需要及喜好選擇心宜的單位。

新居屋項目中，最受矚目的為啟德啟悅苑，因屋苑鄰近宋皇臺站，享有交通優勢，加上近年啟德區的生活及社區配套不斷升級，發展潛力優厚，相信屆時揀樓將會爭崩頭。而新居屋的「樓王」單位亦是屬於啟悅苑，單位位於該屋苑B座30樓8室，面積為469呎，單位景觀開揚，可遠眺翔龍灣、觀塘避風塘，以及維港海景。

按揭安排方面，去年11月房委會通過放寬資助出售單位的按揭年期，是次新居屋房委會所提供的按揭貸款擔保期，將由最長25年延長至30年，讓買家可攤長還款年期，減少每月供款開支。抽中揀樓固然為樂事，加上放寬還款年期可讓買家供樓更為輕鬆，不過買家揀樓前亦應先計算自己能夠負擔的貸款金額，然後在預算範圍內尋找合適的物業。

假設購買啟悅苑「樓王」單位，售價494萬元，以白表申請9成按揭，首期需要49.4萬元，以現時普遍新造按揭息率為4.125厘計算，還款年期30年，每月供款需要21,548元。為了供得更加舒服，建議買家每月供款不應超過每月收入的一半。現時銀行及按揭中介網站設有即時按揭評估工具，可計算所需的置業成本總預算，亦可根據用戶的入息而計算可負擔的樓價。

另外，購買新居屋一般需要收樓前3個月至半年內才可申請按揭，而現時有部份銀行可提供特長成交期按揭服務，即可提取貸款前一年接受按揭申請，以是次新居屋最早落成的屯門兆翠苑為例，關鍵日期為2025年4月30日，即最快今年第二季度便可開始申請。如中籤人士揀樓前想了解更多按揭事宜，可尋求大型專業按揭中介諮詢專業意見。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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每年新居屋都會超額申請，抽籤一直爭崩頭，想抽中有如中六合彩般難，去年未能成功抽中居屋的市民如想盡快上車，除了可等待政府公佈最新一期居屋的詳情，其實亦可考慮轉投私樓市場，早前有發展商推售新盤時，特意推出多個付款方法吸引各類型買家，包括為指定特選公屋買家以及2023年資助出售房屋申請者設置額外付款優惠，折扣更高達28%。

筆者翻查該盤最新的成交紀錄（截止截稿日），該盤近百個的成交個案中，多達7成半的買家選擇該付款方法，反映部份居屋買家將目標轉移去私樓，事實上最平的中層1房單位，扣除所有折扣後，成交價只需要約372萬元，價錢亦是十分相宜。而現時有新盤定價逐步貼近居屋，料其他發展商或將跟隨，並會視居屋買家為目標客群。購買私樓在入息審查、按揭以及轉售限制等方面與新居屋有所不同，買家兩者之間要怎衡量及選擇？

入息審查方面，新居屋設有入息以及資產上限，私樓則不設任何上限，但買家需要通過銀行的入息要求以及加2厘的壓力測試，如買家收入不夠便需要增加擔保人以助提升其入息水平。按揭成數方面，因新居屋有政府擔保，白表買家最多可申請9成按揭，綠表買家最多可申請9成半按揭，而私樓亦可透過按揭保險申請最高9成按揭，惟需要繳付按揭保費。

轉售及出租限制方面，新居屋會較為嚴謹，首次購買日期起計第6至第15年內，買家可免補地價的情況下，在居屋第二市場出售單位給房委會提名的人，15年後才可以補地價及於公開市場出售或出租單位。而私樓買家想於購買後2年內出售單位，便要繳付10%至20%的額外印花稅(SSD)，如要出租單位，按揭成數則要下降至5成或以下方可出租。

私樓及居屋各有好處，選擇時要有不少考量因素，買家事前應做足功課，了解當中申請條件，並要根據自身財務狀況而選擇適合自己的物業，有需要亦可尋找大型按揭中介公司作初步咨詢。

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