美國3月減息 是否慢打鑼？

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

去年12月美國消費物價指數按月上升0.3%，按年上升3.4%，兩者都高過市場預期。扣除食品及能源的核心指數按月上升0.3%，符合市場預期，按年上升3.9%，高過市場預期。市場估計聯儲局3月減息機會要打折扣，但美元利率期貨3月減息機會卻不減反增，由67.3%升至68.3%，減息變得機會提升。

去年12月美國通脹率高過市場預期，克利夫蘭聯儲銀行行長梅斯特表示，最新通脹數據顯示，通脹率回到聯儲局2%目標的道路並不平坦，反映聯儲局在3月開始減息可能為時過早。

里奇蒙聯儲銀行行長巴爾金表示，對於正在考慮今年可能開始減息的聯儲局官員來說，上月通脹數據幾乎未有令通脹路徑更為清晰，通脹上升過於狹窄地集中於商品上。現在仍等待確信物價升幅將穩定於當局2%的目標水平。

芝加哥聯儲銀行行長古爾斯比指出，通脹數據與預期相當接近，服務業通脹較他預期為低，住房通脹則略高過預期。後者對聯儲局通脹目標的影響可能有限，因為該目標是由個人消費支出(PCE)物價指數來衡量，其中住房通脹的權重較低。其他數據顯示房租正在下降，最終應會反映在整體通脹數據中。

美國前財長薩默斯認為，經濟很可能實現軟著陸。他分析美國通脹正逐步回落，就業市場保持強勁，軟著陸發生可能性增加。但仍不排除出現突發事件，令經濟發生硬著陸。他認為工資增長及勞動力成本上升，令通脹回落至2%聯儲局目標仍有困難。

薩默斯相信市場目前把聯儲局今年減息140個基點納入利率期貨價格內，是過於進取預測。他個人估計聯儲局今年只會減息兩至三次。

美元利率期貨繼續我行我素，數據公佈當日，3月減息0.25厘的機會，由上日67.3%上升至68.3%，上週只是62.8%。5月議息的減息機會更加大躍進，由58.8%單日上升至65.3%，上週只得47%。

未來減息到底是聯儲局準確抑或利率期貨準確，筆者沒有水晶球不能知曉，但相信總會有一個出錯。聯儲局點陣圖只預示今年減息0.75厘，但已能觸發投資市場的樓市股市大踏步向前，扭轉過往一段時間的弱勢。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

美元利率期貨預期今年減息不僅提早至由3月開始，減幅比聯儲局點陣圖的0.75厘為多，去到年底可能減至低於4厘。假如今年港府持續減辣撤辣，甚至停賣地救樓市，港樓有機會轉勢，預計首季成交量將率先出現小陽春。

去年樓市二手成交強差人意，自首季後交投持續淡靜，政府第4季開始推出不同減辣措施救市，惟成效需時，近期睇樓氣氛有所改善。10月下旬施政報告為樓市減辣，惟近月樓價指數續跌，反映減辣力度不足，加上一手發展商減價傾銷，尤以上車盤減價戰最為激烈，令二手難以匹敵，情況以新界區尤為明顯。

差估署公佈11月樓價指數，報316點，按月下跌1.99%，指數連跌7個月，累跌10.78%，去年首11個月指數已累跌5.59%，創出2017年2月後新低。去年全年中原城市領先指數CCL下跌約5.22%。指數比同年4月168.40點高位累跌11.76%，亦較2021年8月191.34點歷史高位跌22.34%。

相信樓市下跌與整體經濟不振有關，經濟復甦未如預期，以豪宅市場首當其衝。近期樓市迎來多個利好消息，如政府重啟投資移民計劃，將為香港帶來住屋需求，加上聯儲局點陣圖預測今年將減息3次。假如港府意識到樓價繼續下行對香港整體經濟產生的危機，今年或會進一步減辣，首季有望出現成交量小陽春，樓價亦有望於上半年升5%。政府宣佈，新一季度賣地計劃只推出一幅元朗工業用地，發展局局長甯漢豪說，新季度不主動賣住宅地。筆者料對港樓價格有穩定作用。

聯儲局點陣圖預測今年將減息3次，但從美元利率期貨顯示，減息次數遠比點陣圖為多，去到今年底，有可能跌穿4厘。而一些世界級投資銀行亦作出大膽預測，息率有可能減至跌穿4厘。

美國樓市過去一年多曾有輕微跌幅，未幾呈現穩步反彈，不久前已能登頂創出新高，及後迭創新高。去年10月美國樓價，比較前年10月有平穩升幅，高出4.8%，反映樓市依然是世界上理想的投資工具之一。世界其他地方的樓市亦表現硬朗。只要利率及通脹回落，再加上港府採取適當措施，筆者相信本港樓市會有所改善。