龍飛鳳舞好景致 今年樓價拗腰彈

差估署公布的2023年12月份樓價指數一如筆者預期跌幅收窄，並創自2002年6月至2003年7月沙士時期連跌14個月後，二十年來最長的8個月跌浪。不過，今年綜觀樓市不乏利好因素，預期全年樓價仍有力拗腰反彈，無需過於悲觀。

差估署最新數據顯示，2023年12月份私人住宅售價指數報312.1點，較11月的316.5點再跌1.39%，連跌8個月，跌至2017年2月以來的83個月(即近7年)新低。去年全年樓價累跌6.75%，若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價跌幅更達21.60%。至於樓價連跌兩年，累積跌了20.77%。

去年12月份樓價跌幅略見收窄，主要持續受惠減辣效應及預期息口趨向見頂抵銷了部分新盤低價開售的影響。展望今年1月份市況，市場因素仍然好淡角力，雖有新投資者入境計劃細節出台，惟觀望預算案及越來越接近農曆新年的傳統淡市，買賣雙方多審慎入市，加上期間股市持續下試低位，故料一月份樓價仍會受壓，料按月續跌約1%，希望可維持跌幅收窄的勢頭。

筆者預期今年首季樓價在高息環境及新盤低價應市下，季內有機會再跌2%至3%。不過對於全年樓價並不太悲觀，因市場陸續有相對利好消息及憧憬出現，包括2月底《財政預算案》有機會加大減辣力度、中央降準釋放資金救市、股市及經濟轉穩帶動樓市也可回暖、專才到港持續帶來住屋需求、年中新投資者入境計劃也可令樓市間接受惠。綜合上述各頂因素，預料全年樓價仍有力拗腰回升，初步維持全年樓價看升5%至8%的預測。

至於租金走勢方面，差估署12月份租金指數報187.1點，按月再升0.86%，至於去年全年租金累升了6.61%，創了2018年以來6年最大按年升幅。展望在專才持續到港的新增人口租住物業需求下，2024年租金可望保持升勢，升幅料與去年的逾6%相若。

送別玉兔，喜迎金龍，筆者在此祝賀《巴士的報》廣大讀者在新一年龍飛鳳舞好景致、身壯力健萬福來！

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

去年中以來未見大型項目支撐，令私宅動工量持續低企，據屋宇署最新的數據顯示，2023年十一月份全港只有1個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），項目為大角咀橡樹街89至95號及埃華街1至5號，涉及122伙；十一月份私宅動工量按月減少約2%，是去年第四低的單月。

特別留意的是，屋宇署在最新公布中同時修訂了八月份及十月份的動工數字，兩月分別由之前公布的「零動工」，更新為分別有93伙及125伙私宅動工。修訂後今年首十一個月的累積動工量為9,031伙，較去年同期的8,247伙增加9.5%。

至於私人住宅落成量方面，據屋宇署最新資料月報顯示，2023年十一月份全港共有7個項目，合共3,238個私人住宅單位落成（以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準），較十月份的480伙增加逾5.7倍，創22個單月新高；而今年首11個月共有48個項目、涉及13,808伙私宅落成，佔差估署全年預測量約69%，較去年同期的20,108伙減少31%。

根據資料，十一月份本港共有7個私宅項目正式落成，大項目更集中於東九龍一帶，當中規模最大的是啟德承豐道19號，涉及1,590伙；其次為藍田「KOKO HILLS」的第3A期「KOKO ROSSO」及3B期「KOKO MARE」，共涉836伙；至於，油塘「蔚藍東岸」有688伙、深水埗「佳悅」有115伙、西半山「MOUNT POKFULAM」涉及7伙、沙田大埔公路–沙田嶺段(DD187 LOT525 S.B.)有1伙及沙田嶺段(DD187 LOT525 R.P.)也有1伙亦於期內竣工。

今年首11個月按地區劃分，九龍區共有20個項目、合共6,937個單位落成，佔整體比例約50.2%；新界區共有17個項目落成，涉及單位總數6,040伙，佔同期整體私宅落成量近43.8%；港島區則有11個項目落成，涉及單位總數831伙，佔整體私宅落成量約6.0%。

因應部分大型項目包括屯門「NOVO LAND」第2A期(929伙)、第2B期(729伙)及「凱和山」(698伙)或有機會於2023年底取得入伙紙，加上其他中小型項目，筆者估計2023年全年落成量約1.55萬至1.6萬伙水平。

 利嘉閣地產研究部主管 陳海潮