龍年樓宇買賣看升逾三成 試8萬宗

金龍獻瑞照千里，綠柳迎春樂萬家，恭賀廣大讀者龍年萬事如意、福來安康！樓市交投在剛過去的兔年反覆中微升，買賣登記量告別虎年的歷史低位，展望甲辰龍年在減息及新增人口住屋需求帶動下，有望穩步回暖。

綜合土地註冊處最新數據所得，截至今年2月9日為止的兔年全年，全港共錄60,297宗樓宇買賣登記，涉及成交總值約5,175.48億元，較壬寅虎年（2022年2月1日至2023年1月21日）的57,298宗及5,753.84億元分別升5.2%及跌10.1%。當中登記量從歷史谷底回升，重越六萬宗大關，惟仍屬史上第二低水平；而成交總值則連挫兩年，創近8年最少。

回顧各類物業市場，一手住宅在兔年(2023年)表現最好，去年初防疫措施陸續鬆綁，並於2月初全面通關，刺激一手買賣連月倍數式彈升，帶動3月及4月份的一手私宅買賣登記量大反攻。之後在第二及第三季期間，按月在700至900餘宗反覆徘徊，時至第四季在加息壓力持續下而轉冷，惟至兔年年尾的12月及今年1月，則因樓市減辣及息口觸頂而再次轉旺。總結兔年全年，全港共錄一手住宅買賣13,263宗，較虎年的10,639宗已大漲24.7%；而成交總值比對虎年更大升36.3%，錄1,441.51億元。

二手住宅市場方面，兔年買賣登記量亦隨大市回升，主要受惠年初疫情漸散及通關的利好因素推動，令首季買賣表現突出。不過，次季開始，因應經濟復甦進度不似預期，買家入市步伐再次轉慢，令按月買賣徐徐回軟。加上年中起息口漸加，進一步窒礙買家置業意欲。總結兔年截至2月9日，全港共錄37,561宗二手住宅買賣登記，涉及總值2,846.87億元，登記量值較虎年分別微升3%及跌5.1%。

至於非住宅物業市場在去歲表現最為遜色，受制通關後經濟恢復速度緩慢，各行業投資擴充的意欲不大，加上去年港股表現不濟，不斷反覆尋底，兼逢息口急促上升，大大窒礙投資意欲，結果兔年全年非住宅登記量值只錄得9,473宗及887.10億元，分別跌穿萬宗及千億元水平，按年分別跌7.1%及急挫47.7%。

前瞻龍年市況，筆者相信利好因素將逐漸浮現，包括農曆節慶長假過後，發展商將積極推盤，配合若本月底《財政預算案》有撤辣及刺激經濟新舉措，將為樓市帶來小陽春。此外，高才及專才湧港之下，料趁樓價低水入市，可帶動交投量價逐步企穩回升。

至於次季及年中相繼有息口趨降及新投資者入境計劃對經濟帶來的直接刺激及對樓市的間接利好，將推動下半年包括非住宅物業在內的整體樓市造好；故預期龍年樓市將有力反彈，整體樓宇買賣登記量料升近三成半(33.5%)，上試80,500宗水平，涉及登記金額料達7,200億元；至於住宅樓價於龍年仍有機會轉跌為升，最終或拗腰漲約5%至8%。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

差估署公布的2023年12月份樓價指數一如筆者預期跌幅收窄，並創自2002年6月至2003年7月沙士時期連跌14個月後，二十年來最長的8個月跌浪。不過，今年綜觀樓市不乏利好因素，預期全年樓價仍有力拗腰反彈，無需過於悲觀。

差估署最新數據顯示，2023年12月份私人住宅售價指數報312.1點，較11月的316.5點再跌1.39%，連跌8個月，跌至2017年2月以來的83個月(即近7年)新低。去年全年樓價累跌6.75%，若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價跌幅更達21.60%。至於樓價連跌兩年，累積跌了20.77%。

去年12月份樓價跌幅略見收窄，主要持續受惠減辣效應及預期息口趨向見頂抵銷了部分新盤低價開售的影響。展望今年1月份市況，市場因素仍然好淡角力，雖有新投資者入境計劃細節出台，惟觀望預算案及越來越接近農曆新年的傳統淡市，買賣雙方多審慎入市，加上期間股市持續下試低位，故料一月份樓價仍會受壓，料按月續跌約1%，希望可維持跌幅收窄的勢頭。

筆者預期今年首季樓價在高息環境及新盤低價應市下，季內有機會再跌2%至3%。不過對於全年樓價並不太悲觀，因市場陸續有相對利好消息及憧憬出現，包括2月底《財政預算案》有機會加大減辣力度、中央降準釋放資金救市、股市及經濟轉穩帶動樓市也可回暖、專才到港持續帶來住屋需求、年中新投資者入境計劃也可令樓市間接受惠。綜合上述各頂因素，預料全年樓價仍有力拗腰回升，初步維持全年樓價看升5%至8%的預測。

至於租金走勢方面，差估署12月份租金指數報187.1點，按月再升0.86%，至於去年全年租金累升了6.61%，創了2018年以來6年最大按年升幅。展望在專才持續到港的新增人口租住物業需求下，2024年租金可望保持升勢，升幅料與去年的逾6%相若。

送別玉兔，喜迎金龍，筆者在此祝賀《巴士的報》廣大讀者在新一年龍飛鳳舞好景致、身壯力健萬福來！

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮