5個小貼士避免估價不足

筆者祝各位讀者龍年身體健康，萬事如意，龍華富貴！

樓市回調使不少人想趁低吸納，但近期銀行對按揭業務取態審慎，有意置業人士或會出現物業估價不足而無法順利上會。估價不足是指銀行對物業的估價低於物業購入價，並沒法批足買家所需要的貸款額，使買家臨時需要支付一筆額外首期，俗稱「抬錢上會」。筆者在此整理出5個避免估價不足的小貼士。

（一）購入物業前先「查冊」：部分物業涉及違契及僭建等問題，如銀行發現後或會影響其估價，建議準買家可於購買物業前透過地產代理或土地註冊處進行查冊，了解物業是否存在任何違規或契約上的隱藏問題，以避免購入有問題的物業。

（二）選擇貸款機構時宜貨比三家：每家銀行對物業的要求及標準不一，村屋及唐樓等成交疏落的物業，銀行缺乏參考的同類成交個案，估價亦會較為保守，另外銀行使用的估價行亦有所不同，建議貨比三家，選取估價最高的銀行查詢按揭服務，有需要亦可尋找專業大型的按揭轉介公司協助。

（三）樓花選用即供付款：過往現樓與樓花的按揭成數樓價上限有所不同，新盤買家一般會選擇建期付款，待物業落成後才申請高成數按揭上會，但當遇上樓市顯著下行時，上會時或會出現估價不足。而現時現樓與樓花的按揭成數樓價上限看齊，建議新盤買家可以即供付款即時上會，鎖定樓價。

（四）置業前可先選用預先批核服務：個別銀行現時會提供免費的按揭預先批核服務，準買家可於簽臨約前先向銀行申請按揭打定「強心針」，待批核成功後才簽署買賣合約，減少抬錢上會的風險。

（五）網上估價作初步預算：遇上心儀物業時，可到銀行網站進行作初步估價，但遇上樓價波幅較大時，坊間的估價網或與市價有差距。近期美聯物業推出的「AI參考價」，憑藉多年的歷史數據和多個樓市關鍵因素，再透過AI技術提高準確率，為客戶提供即時貼近市價的參考數據，減低坊間部分網上銀行估價的滯後問題。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

新手買家置業前都會先「計好數」，了解自己的財政能力以及可負擔的物業價格，申請按揭時，經常亦會聽到是否能過到「壓力測試」，究竟壓力測試是什麼？

多年前置業人士申請按揭時，只須經過供款與入息比率，即每月按揭供款開支不多於申請人每月收入的5成。而為了確保申請人有更足夠的供款能力，2010年金管局向銀行發出指引，要求銀行為按揭申請人進行壓力測試，最新措施下，在按揭利率再加2厘後，每月按揭供款開支不多於申請人每月收入的6成。

雖然壓力測試是由金管局發出的指引，不過有4種情況下亦可豁免通過壓力測試。

第一，購買房委會其下的資助房屋如新居屋、綠置居、仍在擔保期內的二手居屋等，因有房委會擔保的情況下，買家毋須通過壓力測試。

第二，近年政府為協助市民上車，在最新按揭措施下，首置人士經按揭保險公司申請按揭保險計劃時，如未能通過壓力測試，亦可透過另加額外保險費用而豁免計算，買家只需要符合供款佔入息比率測試便可。

第三，部分一手新盤發展商旗下財務公司可提供高成數一按計劃，因財務公司機構不受金管局規管，發展商一般會豁免買家計算壓力測試，只需要進行簡單的入息審查。

第四，如選用2020年香港按揭證券有限公司推出的「定息按揭試驗計劃」，即在指定年期內以固定息率供款，按證公司亦容許買家豁免壓力測試。

如閣下非屬於以上幾種情況，但遇上心儀物業時，仍未能過壓力測試，建議可以考慮增加擔保人，將擔保人的收入與自己一併計算，當然，以免買樓後供得辛苦，筆者建議置業人士亦應量力而為，揀選最合適自己供款能力範圍內的物業最為重要。如有意置業人士想了解自身收入是否能通過壓力測試，亦可透過銀行及按揭中介網站設有的即時按揭評估工具，計算壓力測試下所需的入息要求。

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