美經濟如惡化 減息加快加大

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

對於未來減息聯儲局多名理事認為緊逼性不大，減幅亦不多。筆者建議本港業主不宜對減息寄望過高，假如美國經濟形勢惡化，減息速度及幅度或會加快加大。

聯儲局理事庫格勒表示，對於美國通脹持續放緩態度樂觀。局方短期內降低聯邦基金指標利率的緊逼性不大。

庫格勒指出，某種程度上通脹及勞動力市場的持續降溫，可能會令聯儲局降低利率目標範圍的行動變得合適。抗通脹進展停滯不前，那麼將利率目標範圍穩定在當前水平的時間可能更長，以確保聯儲局的雙重使命繼續取得進展，即穩定物價及實現就業最大化。

波士頓聯儲銀行行長科林斯認為，假如經濟符合聯邦公開市場委員會訂下的目標，聯儲局可於今年較後時間減息。目前貨幣政策合適，當局須看到通脹邁向2%目標的明確跡象之後，才應考慮支持減息。她沒有提及減息時間。

科林斯表示，即使當局開始減息，步伐也應緩慢以管控風險，確保符合物價穩定及充分就業的雙重任務目標。

科林斯指出，最新公佈的就業與經濟數據反映經濟及就業市場基調強勁，當局須再耐心觀察市場放緩情況，才可以確定通脹趨勢向下。她重申當局不必待通脹回落至2%才減息，但必須確定通脹邁向2%才考慮減息。

明尼阿波利斯聯儲銀行行長卡什卡里表示，成員們在減息之前需要看到「再多幾個月」的通脹數據，他認為今年減息2-3次可能是合適的。

卡什卡里表示，勞動力市場將決定聯儲局減息的速度，如果就業市場保持強勁，聯儲局將有緩慢行動的靈活性。聯儲局去年12月公佈的預測顯示，成員們預測中值是今年有3次0.25厘的減息，他關於減息2-3次的預測略顯鷹派，但市場為減息次數多達5次。

對美國樓市股市等投資市場，筆者建議減息保守一點。寧願聯儲局有需要時擴大減息，對市場產生意外驚喜。美國經濟著實有不少隨時爆發隱憂，一旦發生危機就會令聯儲局加大減息力度，暫不知危機何時出現。早前股價急挫的美國地區銀行New York Community Bancorp/NYCB，獲注資10億美元，解燃眉之急。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

財政司司長陳茂波日前宣讀新一份《財政預算案》時宣佈，實施約14年的樓市3項辣招稅即日全面「撤辣」。香港金融管理局亦公佈，暫停按揭申請的壓力測試。筆者看法是，扭曲了十多年的本港樓市已經恢復正常，能夠為香港經濟及就業市場發揮原有的推動力。預計首季成交量按季有望增加7成。

陳茂波指出，一直密切留意住宅物業市場情況，決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即是由即日起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅/SSD、買家印花稅/BSD和新住宅印花稅/NRSD (即三種辣招稅)。在當前經濟及市場情況下，有關措施已無需要。

金管局亦同步公佈，不論住宅(自用非自用)、非住宅皆全面調升按揭上限，並且暫停按揭申請的壓力測試。金管局表示，聯儲局近期提到美國加息週期可能步入尾聲，未來一段時間本港按揭息率，較少機會進一步上升，決定暫停假設利率上升2厘的壓力測試要求。其餘樓市逆週期措施亦作調整，3,000萬元或以下的自用住宅物業放寬按揭成數上限至7成，非自用的住宅就放寬至6成。

在實施辣招稅的十多年和樓市逆週期措施，本港樓市成交量可謂遭到綁手綁腳，成交大跌。許多與樓市相關行業，例如地產代理、銀行、律師樓、裝修、廣告、搬運、建築材料、傳媒……………..普遍生意大減，甚至最後結業。

14年辣招打擊之下，物業市場流通量被全面扭曲，加上過去3年疫情及美國接連加息11次所影響，去年二手成交宗數創下28年的歷史新低，僅29,690宗，樓價亦拾級而下，比較高位下跌23%。撤銷額外印花稅及新住宅印花稅，大大減低購買物業作長線投資的成本，有助吸引本地長線投資者重投物業市場。

買家印花稅的取消，則有利引入外來資金。政府一直多管齊下，推出不同措施引入外來人才及錢財，今次撤銷買家印花稅，加上香港物業的健康流通量，相信可有效吸引海外資金重投香港物業。

不單如此，樓市動力回復正常，帶動香港經濟將會復甦，創造更多就業機會，提高香港競爭力，改善營商環境。