美聯儲議息會議再次按兵不動，宣布基準利率維持在5.25厘至5.5厘區間不變，自去年9月開始，已連續5次維持利率不變，符合市場預期。
今輪美國加息周期雖然已完結，美國消費者物價指數（CPI）亦由去年1月份6.4%逐反覆回落至今年2月份3.2%，但與目標2%仍有距離。而現時美國就業增長依然強勁，油價以及房價指數仍高企，加上俄烏以巴等地緣政治問題，以及紅海危機令通脹前景仍存在不確定性，筆者認為上半年仍未為減息時機，聯儲局將繼續密切觀察市場、經濟狀況以及通脹走向，聯邦基金利率將於上半年維持高水平一段時間。
香港方面，滙豐銀行同日宣布最優惠利率（P）維持不變，保留在目前5.875%的水平。而根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，2024年1月份的經絡按揭息率指數（MMI），即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報4.14厘，按月升5點子，連升6個月，創自2007年11月（4.15厘）後即16年的新高。上半年美息高位橫行下，本港拆息（HIBOR）亦將繼續徘徊4厘半至5厘高水平一段時間，本港銀行普遍新造按揭息率將繼續維持於4.125厘水平。
對於聯署局何時才開始減息，筆者認為現時美國整體通脹情況仍是呈反覆下降趨勢，不過美國聯邦基金利率於去年7月升至5.5厘後，橫行至今只有約7個月，相信美聯儲視乎未來數月通脹以及勞動力市場走勢，如情況可控，料最快於下半年開始進行首次減息，屆時HIBOR有機會先跟隨回落，並反覆回調至4厘水平。而本港銀行亦會視乎多項外部因素以及自身策略而決定減息步伐，不排除於聯儲局減息後考慮先輕微下調最優惠利率。息口見頂以及有望下半年減息，配合政府全面撤辣及放寬按揭措施，對現時正在復甦的樓按市場相對正面。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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自上月金管局宣佈放寬物業按揭貸款逆周期措施，本公司收到按揭查詢顯著增加，而筆者注意到近期處理的按揭申請個案中，客人在入息方面出現不少問題的情況下，仍夾硬申請按揭，當中最主要是這些客戶對「暫停壓力測試要求」這項新措施有所誤解。
「壓力測試」是2010年由金管局向銀行發出的指引，意在確認客戶承受利率上升的供款能力，過往客戶申請按揭時，假設以當時利率增加2%後，其「供款與入息比率」，即每月供款佔每月入息的比例不可超越60%。試舉一例，假設貸款額500萬元，還款年期30年，選用H按計劃，新造按息封頂息率為4.125%，仍有壓力測試的時候，申請人每月入息要求為50,634元。
現時政府暫停壓力測試，網上隨即引起多番討論，有不少人錯誤地以為「任何人都可以借貸買樓」，而此說法實為一種誤解。事實上，現時申請按揭時，仍需要通過銀行「供款與入息比率」的入息審查，即每月供款佔每月入息比例不可超越50%。
上述例子，銀行如以供款與入息比率計算，申請人每月入息要求須為$48,464，比以壓力測試計算減少$2,170或4.3%，如申請人入息低於$48,464，銀行仍會拒批其按揭，屆時申請人需要選擇「借少啲」，即減少貸款金額，或尋找擔保人增加供款能力，以符合供款與入息比率的要求。
由此可見，政府暫停壓力測試只是稍微減低市民入市門檻，但銀行會對客戶的供款能力仍有一定要求，網上「任何人都可以借貸買樓」以及「取消壓力測試會引發金融風險」等言論只是一知半解。除壓力測試，銀行亦以會透過審視客戶的信貸記錄（TU），作為信貸審批流程的一部分，以確保客戶財務狀況穩健。如果客戶信貸評級十分低，一般亦很難找到銀行承造按揭。因此，有意置業人士須先了解自身財務狀況，並且保保自己有良好的信貸紀錄及還款習慣方好入市，有需要時可先向大型按揭中介作初步入息計算。
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