撤辣對獲利比率及賺幅的影響

今年初市況淡靜且適逢新春前淡市及觀望預算案，導致二月份二手私宅轉手獲利比率再度回軟；樓市全面撤辣，尤其不再有SSD額外印花稅制肘後，多了短線沽貨套現，恐有機會令獲利比率及平均賺幅繼續尋底。

綜合土地註冊處資料，2024年二月份全港1,238宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共863宗，佔比69.7%，為輕微反彈一個月後再度回落0.9個百分點，且跌穿七成水平，創自2009年五月以來的178個月(即接近15年)的新低。

按物業區域劃分，二月份新界區表現跑贏大市，以70.9%之數成為獲利成功比率最高的分區，按月升0.4個百分點；其次為港島區，報70.8%，惟按月大減4.6個百分點；至於九龍區落後大市，只錄得66.6%，按月跌0.9個百分點。按物業轉售價格分析，樓價401萬至600萬元組別之獲利比率維持最高，錄75.4%，按月增2.1個百分點，涉及宗數304宗；此外，1,001萬至1,200萬元組別，月內獲利比率亦達71%，按月減少0.8個百分點，亦稍勝整體大市。

另一方面，數據顯示今年二月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為28.9%，連跌4個月，按月再跌0.7個百分點，數字創自2010年七月以來的164個月(即逾13年半)新低。二月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為31.3%，按月跌1.7個百分點，共錄388宗；至於帳面錄得虧損者達366宗，佔比按月增加1.4個百分點，至29.6%，創自2009年五月以來的178個月(即接近15年)新高水平，而以宗數計，則是近11個月以來的第二高水平；至於上月平手的個案錄得9宗，佔比微減0.5百分點至0.7%。

此外，檢視二月份10個獲利登記最多的屋苑，當中只有兩個屋苑可以錄得百分百獲利，分別是維景灣畔及杏花邨，而其他獲利成功比率較高者還有太古城(93%)及海逸豪園(92%)。此10個屋苑當中，每宗平均賺/蝕幅介乎最差的蝕1.2%至最佳的賺100%不等。其中，值得留意的是，日出康城錄得每宗轉手平均蝕1.2%的淡況，為多年來罕見的情況。另外，維景灣畔晉身成為錄得每宗轉手平均賺幅最高的屋苑，達100%。至於撇除日出康城，二月份榜內賺幅最低者為元朗的YOHO Town，平均每宗只賺21.6%，而次低者為沙田第一城的24.7%。

綜觀樓市撤辣後，交投氣氛熾熱，成交宗數應聲彈起，惟樓價暫時未見顯著好轉，相反撤銷SSD額外印花稅後，如多了近一、兩年入市的買家決定沽貨套現應急的話，恐怕反而會拉低整體轉手獲利比率及平均賺幅；因此不排除三月份二手私宅轉手獲利比率有機會繼續探底，下試68%水平；而平均每宗賺幅恐續驟降，期望能先守住27%的關口。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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2024年初市場暫缺大型焦點新盤，準買家集中於二手市場流連；惟按揭利率停處近年高位，加上早前適逢農曆新年長假及等候政府發布新一份《財政預算案》，市場仍彌漫著觀望情緒，好淡相抵下，二月份二手居屋登記量稍有回落。根據土地註冊處最新數據顯示，二月份全港錄得295宗居屋二手買賣登記(包括第二市場及自由市場)，較一月份的355宗按月下跌17%，三百宗水平宣告失守；至於期內成交總值錄約11.61億元，較前月的13.97億元，按月同步減少約17%，但登記量及總值仍為近半年次高。

售價方面，二月份二手居屋平均每宗售價約393.6萬元，較一月份的393.7萬元微跌不足0.1%，創下近88個月(即逾7年)新低，反映居屋客在高息環境下出價趨於保守，不敢貿然高追；惟業主認為《財政預算案》或有撤辣等利好消息出台，部分希望轉手的業主權衡利弊過後暫未有大幅調整叫價，居屋平均作價跌勢得到喘息。然而，上月的登記亦不乏矚目成交個案，當中以筲箕灣東濤苑A座高層6室的登記金額最高，單位實用面積約554平方呎，以850萬元易手，折合平均實用呎價約15,343元。

按樓價作分析，6個價格組別交投量全線下跌，其中跌幅最大的是價值500萬至600萬元以內組別，成交宗數按月銳減約33%至28宗；至於登記量最活躍的300萬至400萬元以內組別則錄107宗，按月減少18%。如以地區劃分，九龍區期內跌幅顯著，由前月97宗跌至上月僅70宗二手居屋登記，按月下挫28%；而新界區錄得189宗買賣，按月萎縮18%；至於港島區二月份則錄36宗登記，較一月份增加29%。

再按屋苑細分，二月份九龍灣麗晶花園及屯門兆康苑均錄7宗買賣登記，登記量按月同步減少三成，登記宗數與馬鞍山富寶花園並列榜首。而成交總值方面，以麗晶花園居首，涉資2,826萬元；至於將軍澳富寧花園則以2,726.8萬元屈居亞軍。

全面撤辣成功打破樓市交投悶局，各類買家均積極覓盤入市，當中不乏心儀資助房屋的上車客。再者，新一批4,500個「白居二准買證」剛於三月中批出，配合居屋擔保期於3月1日起延長至50年，筆者相信這批持證者將會踴躍物色居屋單位，成為二手居屋市場的中流砥柱，故料繼三月份二手居屋登記量或增逾三成，逼近400宗關口作為起步後，四月份登記有望更趨旺盛。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮