樓市撤辣刺激一手及二手市場買賣即時大增，料在各方購買力魚貫入市下，樓宇買賣將走向久違了的「高登記數字」時代。根據土地註冊處數據所得，2024年三月份全港共錄5,024宗樓宇買賣登記（數字主要反映二月中旬至三月上旬的樓市實際狀況），較二月份的3,196宗上升57%，創近10個月新高；而月內整體物業登記總值錄得374.84億元，按月也漲60%，反映買賣量值齊升。
從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量升幅鉅大，主要受惠《財政預算案》全面撒辣，發展商即蜂擁推盤，全新盤及貨尾盤齊齊出籠，搶佔市場購買力，最終帶動三月份一手私宅買賣登記勁錄1,460宗，按月激增3.44倍，買賣登記總值也因而大增1.47倍，錄得136.11億元。
二手住宅市場方面，同受撤辣的利好消息刺激，各類買家趁機入市，無論是用家、專才及投資客均大舉重返樓市尋寶，二手私宅買賣經歷二月短線回落後，於三月再次重越二千宗水平，月內共錄得2,175宗登記，按月回升23%，創近7個月高位；至於三月份登記總值相應增加21%，錄得150.61億元。
至於非住宅市場方面，雖然三月份工廈、商廈及店舖三類物業買賣登記量全線下跌，但在佔比最重的純車位錄得逾八成(80.3%)升幅拉動下，令非住宅物業登記量出現整體上升，並再次突破750宗水平。數據顯示，三月份整體工商舖及其他買賣登記量按月上升39%，錄得755宗；而期內買賣登記金額更大增90%，達64.56億元，主要受惠一宗荃灣愉景新城商場共40.2億元的巨額登記所帶動。
由於滯後效應，三月份買賣登記數字並未完全反映樓市撤辣後的刺激作用，相信三月中旬起的即市買賣，將在四月份的登記數中才有所反映。受惠三月整月發展商積極推出全新盤及貨尾盤，加上二手市場亦持續轉旺，而工商舖及其他亦有一定受惠，故筆者相信四月份整體樓宇買賣登記量將按月再急漲逾八成，向上挑戰9,160宗水平，屆時有機會創自2021年八月以來的33個月新高，亦將開啟整體樓宇買賣按月處於近萬宗水平的新時代。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
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今年初市況淡靜且適逢新春前淡市及觀望預算案，導致二月份二手私宅轉手獲利比率再度回軟；樓市全面撤辣，尤其不再有SSD額外印花稅制肘後，多了短線沽貨套現，恐有機會令獲利比率及平均賺幅繼續尋底。
綜合土地註冊處資料，2024年二月份全港1,238宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共863宗，佔比69.7%，為輕微反彈一個月後再度回落0.9個百分點，且跌穿七成水平，創自2009年五月以來的178個月(即接近15年)的新低。
按物業區域劃分，二月份新界區表現跑贏大市，以70.9%之數成為獲利成功比率最高的分區，按月升0.4個百分點；其次為港島區，報70.8%，惟按月大減4.6個百分點；至於九龍區落後大市，只錄得66.6%，按月跌0.9個百分點。按物業轉售價格分析，樓價401萬至600萬元組別之獲利比率維持最高，錄75.4%，按月增2.1個百分點，涉及宗數304宗；此外，1,001萬至1,200萬元組別，月內獲利比率亦達71%，按月減少0.8個百分點，亦稍勝整體大市。
另一方面，數據顯示今年二月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為28.9%，連跌4個月，按月再跌0.7個百分點，數字創自2010年七月以來的164個月(即逾13年半)新低。二月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為31.3%，按月跌1.7個百分點，共錄388宗；至於帳面錄得虧損者達366宗，佔比按月增加1.4個百分點，至29.6%，創自2009年五月以來的178個月(即接近15年)新高水平，而以宗數計，則是近11個月以來的第二高水平；至於上月平手的個案錄得9宗，佔比微減0.5百分點至0.7%。
此外，檢視二月份10個獲利登記最多的屋苑，當中只有兩個屋苑可以錄得百分百獲利，分別是維景灣畔及杏花邨，而其他獲利成功比率較高者還有太古城(93%)及海逸豪園(92%)。此10個屋苑當中，每宗平均賺/蝕幅介乎最差的蝕1.2%至最佳的賺100%不等。其中，值得留意的是，日出康城錄得每宗轉手平均蝕1.2%的淡況，為多年來罕見的情況。另外，維景灣畔晉身成為錄得每宗轉手平均賺幅最高的屋苑，達100%。至於撇除日出康城，二月份榜內賺幅最低者為元朗的YOHO Town，平均每宗只賺21.6%，而次低者為沙田第一城的24.7%。
綜觀樓市撤辣後，交投氣氛熾熱，成交宗數應聲彈起，惟樓價暫時未見顯著好轉，相反撤銷SSD額外印花稅後，如多了近一、兩年入市的買家決定沽貨套現應急的話，恐怕反而會拉低整體轉手獲利比率及平均賺幅；因此不排除三月份二手私宅轉手獲利比率有機會繼續探底，下試68%水平；而平均每宗賺幅恐續驟降，期望能先守住27%的關口。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
