內地資金湧港買貨 成樓市爆旺關鍵

香港在新冠疫情完結後，經濟復甦步伐緩慢；恢復通關後，北上消費潮更令零售、餐飲業更面對巨大挑戰。經濟模式和資產市場出重大變化，很多行業都正在經歷洗牌的過程。零售及餐飲業界自去年開始已經叫苦連天。事實上，有很多企業在高峰期急劇擴張，又或在疫情完結時迅速擴展，他們除了飽受租金的壓力外，生意額亦不似預期，令他們大失預算。

恢復通關後，有很多香港人突然發現內地的消費原來便宜，加上大灣區交通已十分方便，於是對於北上消費愈來愈興致勃勃。其實內地的產品、服務等，一直以來都是以平價作賣點，只是今時今日各式各樣的硬件，例如景點、酒店、商場等都比以前進步，就更加凸顯其性價比甚高。另一方面，近年港人消費力轉弱，通關後突然多了很多平價選擇，自然就會「水向低流」，香港的零售及餐飲行業，難免要面對一輪洗牌，汰弱留強。

零售、餐飲業不振，工商舖的投資者，很多亦在這次洗牌中受重傷，原因是大部分投資者都在高位持貨過多，銀行的按揭比例亦相當高；當遇上這幾年息口高企，市道不振，就變得相當吃力。他們就算想出貨「減磅」也有心無力，因為大部分手持的物業，價錢已大幅回落，不顧一切地出貨，只會血本無歸；但若不「減磅」，就只能繼續捱高息，可謂進退兩難。所以，很多投資者的身家都被大幅蒸發。

「有人辭官歸故里，有人連夜趕科場」，這世界無論是投資抑或做生意總是如此。內地有很多連鎖式零售或餐飲品牌，近年都開始南下進駐香港，這些品牌除了帶來了內地的經驗，也為商舖市道帶來了一點新希望。

政府撤銷辣招後，樓市的成交變得非常暢旺。市場突然多了大批內地人入市，購買香港的房地產，尤其是新盤市場，更是他們的頭號目標；他們購買的單位動輒是數個至十數個，地產代理都稱這些客源為「西餅客」，他們就是今一波樓市大旺的先頭部隊，也是箇中的關鍵。不過，本地投資者似乎銷聲匿跡，原因是早年持有至今的物業仍屬「蟹貨」，此時沽出必定會損手，所以縱使市道轉好，也不可能在一時三刻再增持。如此看來，房地產市場的確也正在洗牌。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

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本港樓市在過去一個月出現大逆轉，主因當然是政府全面撤辣，帶動交投量飆升。樓市熾熱，捱了數年困境的地產代理，儼如走入「黃金大時代」，不同類別及不同地域的買家魚貫進場；尤其是內地買家，目光再次放於香港的地產市場，在社交媒體不斷推波助瀾下，不少省市的人都摩拳擦掌來港置業，代理的生意亦迎來了大爆發，無論銷售速度、數量和高佣金比率等多方面都同步增長，實在是「百年一遇」；踏入第二季，相信市場仍會處於這種高溫的熱鬧中，不大可能會減退。

香港地產市場多年前曾經是內地人的寵兒，撤辣後，他們再次聚焦港樓，因為目前香港的樓價平均已由高位回落兩成半左右，加上毋須再繳巨額的辣招稅，此消彼長下，就變得非常抵買。至於物業質素、管理、保安等，更是比很多地方都優勝；而且容易租出單位，可以享受穩定的租金回報，回報率亦比內地高一至兩倍。這正好解釋了為何近期市場出現大量來自內地的「西餅客」(即入市掃貨動輒就以「半打」或「一打」計算的豪客)。

香港人在這幾年間，受到經濟及樓價下跌的衝擊，購買資產的意欲大降，撤辣後，大部分準買家入市的態度仍是比較保守及慢熱。反觀內地人則沒有這種包袱，只要資金足夠，他們認為現在入市絕對划算。

雖然內地客帶動新盤銷情熾熱，但由於發展商現有積存的貨尾量仍然高企，暫時來看，仍未有條件可以加價而不影響銷售速度。其實，市場確有一些發展商見市況暢旺，想略為調升價錢，但加價後項目銷售即時停滯不前；地產代理眼見如此，亦很自然會「捨難取易」，客源漸漸就流向了其他新盤。當面對銷售放慢時，這些發展商唯有再提高佣金，推動代理去幫忙促銷。始終現時，發展商都在積極去庫存，避免在目前高息環境下，面對沉重的資金壓力，所以已沒有太多「惜售」的空間

筆者相信，樓市的負面情緒大體已經消散，加上經濟逐步復甦。政府剛完成了《維護國家安全條例》的立法工作，意味不用再費太多精力於政治課題上，可以集中火力去推動經濟及民生，香港很快就可以走出經濟低谷，樓市可望在今年內再現「價量齊升」的好日子。

利嘉閣地產總裁 廖偉強