銀行削減按揭現金回贈的因由

政府撤辣後，上月樓市交投即時回升，不過有傳大型銀行削減按揭現金回贈，除按揭保險個案，一般新造按揭、轉按以及加按申請將不提供現金回贈。樓市回暖，銀行對按揭業務取態卻轉趨審慎，原因何在？

銀行對於按揭業務取態的考量眾多，一二手交投雖然回暖，但樓價仍處於低位整固階段，撤辣對樓市的正面效應能否持續仍需要觀察一段時間。而現時一個月銀行同業拆息已超過半年徘徊4厘以上水平，即早已超過現時一般新造按息4.125厘，近日美聯儲局主席鮑威爾稱通脹仍未回落到預期目標，如未有進一步進展，美國利率或須更長時間維持高水平，美國或延後減息，拆息將持續處於高水平，而銀行一直未有再調整最優惠利率P，使按揭業務資金成本一直高企，銀行面對的資金成本不輕。另外，金管局於2月份進一步放寬銀行按揭成數上限，客戶購買3,000萬元或以下的物業，無須透過按揭保險可承造最高7成按揭，銀行計算的風險因素亦相應地增加。基於成本、邊際利潤以及風險管理等因素考量，加上經濟仍未完全復甦的情況下，大型銀行偏向以審慎態度處理按揭業務，並且改以服務質素與市場競爭。

回顧過往歷史，2006年即18年前，銀行不盛行提供現金回贈，大約於2007年開始才提供0.8%至1%現金回贈，到了2016年尾發展商推盤步伐進取，銀行以多元化按揭計劃及優惠爭取新盤按揭市場份額，同行競爭下，銀行策略亦開始更多花心思，現金回贈亦反復增加，過去幾年更一直攀升，去年8月份更高達3%，創有記錄新高。而現時銀行基於多項考慮，回歸18年前以服務質素策略吸客，亦屬合理決定，料其他銀行或因應自身條件而改變其按揭業務策略。

現金回贈削減會否影響市民入市？筆者並不認為。現時樓價高位回落2成，近期新盤均以低價開盤，一二手交投重拾活躍，配合政府撤辣及放寬按揭等措施，即使銀行削減回贈優惠，對市民入市意慾亦不會有太大影響。而現時仍有部份中小型銀行為特定優質或大碼客戶提供現金回贈，建議客戶可貨比三家，選擇較多優惠的銀行承造按揭。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年三月份現樓按揭宗數為4,146宗，較二月份的3,598宗增加一成半（548宗），創近4個月新高。不過首季現樓按揭累計錄得11,850宗，對比去年第4季的13,261宗下跌一成（1,411宗），創自2001年有紀錄以來的季度新低。首季現樓按揭創紀錄低位，相信仍是反映早前的成交量。過往當市況好時，每月現樓按揭一般會有至少7千宗。而撤辣後市況轉好，近月成交量增加下，估計第二季現樓按揭或可挑戰2萬宗，全年現樓按揭則有機會挑戰逾8萬宗，即按年增加一成。

另外，今年三月份樓花按揭宗數為111宗，較二月份的166宗減少逾3成（55宗)，今年首季樓花按揭宗數累計錄得374宗，對比去年第4季的315宗輕微增加59宗，數字仍然偏少，主要是因早前發展商新盤即供付款的優惠與建期付款的差距不大，使買家傾向選用建期付款。而近期幾個大型新盤的即供付款可享較高折扣，大部份買家轉向選用此付款方法，預計樓花按揭數字於第二季將會有所上升，或可挑戰近1千宗，全年樓花按揭宗則有機會大增至約4,000宗，即按年增加約1.5倍。

樓市全面撤辣以及取消按揭壓力測試後，三月份一手成交按月升逾14倍至4,200宗，而十大二手屋苑交投按月升約2.6倍。市民雖然加快入市步伐，不過銀行對承造現樓及樓花按揭的取態暫未轉回積極，樓市交投雖有所回升，但樓價仍在低位整固階段，加上現時一個月銀行同業拆息長期處於高水平，而銀行未有調整最優惠利率，使按揭業務資金成本一直高企，加上放寬揭按措施將風險及成本轉介給銀行，基於成本及邊際利潤等考量，現時銀行對新造按揭以及轉按申請的審批會較為審慎，當中回贈已逐步削減，部份銀行對新造轉按個案更不設現金回贈，料銀行按揭業務競爭將於下半年才會展現，屆時按揭市場才有機會轉趨活躍。

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