二手居屋Q1登記增三成 次季續看漲

早於去年十二月中美聯儲議息會議中釋出今年會減息的訊號，加息周期有望步入尾聲；再者，居屋擔保期自三月起放寬至50年，部分居屋客認為業主叫價將會變得強硬，再三思量後抓緊機會「撈底」入市，令2024年首季二手居屋登記量反彈。

根據土地註冊處最新數據顯示，今年首季全港錄得997宗居屋二手買賣登記(包括第二市場及自由市場)，較去年第四季的759宗按季增加31%，逼近千宗水平，為最近3季以來最多；至於季內成交總值錄約38.69億元，較前季的31.66億元，按季升22%，但仍為近21個季度（即逾5年）次低水平。

觀察售價方面，2024年首季二手居屋平均每宗售價約388.1萬元，較去年第四季的417.1萬元跌約7%，跌至近30季（即7年半）新低，重返2016年底水平，顯示上車客在持續的高息環境下出價趨於保守，加上季內適逢農曆新年長假及當時在等候《財政預算案》出台，市場觀望氛圍濃厚，一心求售的居屋業主亦只能相應下調叫價促成交易。然而，自財案宣布為樓市全面撤辣後，成功點燃了樓市交投氣氛，二手成交量回復至健康水平，相信二手居屋平均作價亦可乘勢止跌回穩。

再按樓價作分析，有4個價格組別交投量向上，其中升幅最大的是價值200萬至300萬元以下組別，今年第一季登記宗數為138宗，按季激增70宗或1.03倍；至於登記量最活躍的300萬至400萬元以內組別亦錄367宗，較去年第四季的230宗大漲六成。

如以地區劃分，港島區期內升幅顯著，由前季64宗增至今年首季的93宗，增幅達45%；而新界區首季登記量為666宗，按季升39%；至於九龍區則錄238宗，按季亦有一成增幅。

按屋苑細分，今年首季觀塘祥和苑錄得15宗買賣，按季急增6.5倍，而上述屋苑成交總值達5,948.6萬元，按季增5.27倍；至於沙田穗禾苑則以26宗買賣成為登記量最活躍的屋苑，成交總值達9,049.8萬元；而緊隨其後的屯門兆康苑季內亦錄24宗登記，反映新界區資助房屋仍為居屋客的熱門上車之選。

全面撤辣後樓市交投氣氛強勢轉旺，發展商亦趁機積極推出新盤，開價取態亦相當克制，吸引大批市民爭相認購，吸走了一撮居屋客源。不過，新一批「白居二」准買證已於四月份開始悉數批出，與早前延長居屋擔保期的政策產生協同效應，伴隨為數不少的向隅客在一手銷售空檔期間回流二手市場覓盤，筆者預料次季二手居屋買賣可望看漲三成，向上挑戰1,300宗水平，冀創近4季新高，並於期內首度重越千宗水平。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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港府為樓市全面撤辣效果顯著，回顧3月份市場交投應聲彈起，樓價亦初現轉穩之勢。打從2月28日當天，《財政預算案》宣布全面撤辣即日生效後，已即時刺激當天一手新盤成交大增至30宗，比起未撤辣前閒日每日只有個位數的零星成交大增5倍，緊隨其後數天，一手單日成交一直增至閒日也有逾百宗水平，無論是全新盤或餘貨盤，都出現過即日沽清的旺勢。總結3月全月一手共售出約4,158伙，較2月全月的270伙，按月激增逾14倍，創下《一手住宅物業銷售條例》實施以來的單月最多。

二手市場也有即時反應，回顧撤辣後首個周末的十大屋苑兩日成交，由之前只有7宗，激增3.4倍至31宗，而撤辣後連續四個周末，平均每個周末兩天有22宗，較未撤辣前的四個周末，平均每周末只有4宗大增了4.5倍。再以利嘉閣統計的全港50個指標屋苑成交數據作引證，撤辣後連續四周，平均每周平均有165宗成交，對比未撤辣前的四周，平均每周只有60宗成交，也大增了1.8倍。

樓價表現方面，由於一手市場發展商非常克制，均以貼市價推售新盤，因此二手市場業主亦無法大幅提高叫價，大部分只是收窄了議價幅度，而個別之前低水的屋苑則錄得自最低位反彈5%至10%的樓價升幅，惟整體市場的樓價仍相對穩定，並沒有出現大升的情況。

從一手新盤即市成交分析，3月份勁錄4,158宗成交，但因1月及2月分別只有440及270宗左右，故整個第一季，一手即市成交合共約4,868宗，惟已較去年第四季的2,324宗增加了1.1倍，創了自2019年第3季以來的19個季度高位。筆者預期，踏入次季，倘發展商維持以貼市價推盤，加上市場沒有特別負面消息的話，按每月平均一手成交可錄約2,000宗推算，第二季整體一手成交量可望突破6,000宗，較首季的4,868宗，將再升逾23%。至於下半年，如果每月平均可維持在1,500宗按月成交的水平，則下半年可突破9,000宗，而全年合計有力挑戰2萬宗水平，將較2023年的約1.06萬宗大增近88%。

再看看二手市場，撒辣後，二手交投亦明顯大增，3月份的二手私宅買賣登記錄得2,169宗，按月增23%，但此數字並未完全反映撤辣後的市況，較能反映撤辣後的，要看4月份的數字。筆者預期4月份二手私宅買賣登記可錄約3,800宗，將按月大增75%。至於今年首季，二手私宅買賣登記達6,069宗，按季增19%，創下近三季最多。

預計今年第二季，倘若按月平均能維持在3,500宗水平，則次季有望突破1萬宗，有機會創自2021年第4季以來的11個季度新高。預期整個上半年，二手私宅買賣可錄約16,569宗；而下半年，如按月平均有約5,000宗登記的話，則有3萬宗，全年料有近4.66萬宗，將較2023年的28,299宗，大增近65%。

至於一手及二手私宅整年合計，有機會突破6.66萬宗水平，將較2023年的3.85萬宗大增近73%，並創下近3年來的新高，筆者料樓市撤辣後，整體量價將越趨向好。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮