探討首季負資產破萬宗原因

日前金管局公布最新負資產數字，今年首季負資產個案錄得32,073宗，涉及金額1,653.49億元，對比去年第四季錄得的25,163宗及1,312.97億元，宗數及金額按季分別增6,910宗（27.5%）及340.52億元（25.9%），宗數創2004年第一季後(40,020宗)的季度新高，金額更創下自2001年第三季有紀錄以來的季度新高。

負資產再創新高，主要是因首季樓價再度下行，根據差餉物業估價署數字顯示，今年首季私人住宅售價指數報305.3點，連跌3季，與2021年第3季的歷史高位397.9相比更急挫逾2成（23.3%）。而自2019年政府開始放寬按揭保險成數的樓價上限，新取用按揭保險宗數曾於2021年攀升至歷史年度新高（23,846宗）。而根據經絡按揭轉介內部資料顯示，早幾年前採用8成或以上按揭的買家比重亦顯著增加。由於樓價由高位回落超過2成，大部份於2019年至2022年樓價高企並採用高成數按揭入市的業主會較大機會跌入負資產，使今年首季負資產個案有所上升。

雖然負資產數字高企，但不代表業主無力供款，過往十多年來本港業主還款能力一直處於穩健水平，根據金管局3月住宅按揭統計調查資料顯示，超過3個月及6個月未償還按揭貸款的拖欠比率分別報0.09%及0.06%，即屬超低水平，顯示絕大部份業主的供款能力仍穩健，銀行借貸風險可控。有意置業之人士仍要衡量自身經濟及供款能力，避免借太盡，緊記按時供款以及預留至少半年的後備資金。

至於未來負資產走勢會如果？自3月份政府全面撤辣後，樓市交投即時上升，樓價亦開始稍微回升，最新3月份私人住宅售價指數報305.7點，按月升逾1%，結束10個月連跌。雖然樓價有輕微回穩，不過一手貨尾積壓，發展商繼續以低價策略推售新盤，使二手樓價受壓而保持偏軟，銀行估價仍偏向審慎，相信樓價未必短期內出現顯著回升，料上半年樓市呈「價穩量升」的狀態，筆者料負資產宗數於下半年才有機會高位回落。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

撤辣帶動本港樓市急速反彈，成交量顯著增加，當中更吸引不少内地或新來港人士大手入市。以近期推售的長沙灣新盤爲例，報導指有内地客斥資約1.67億元連掃24伙，屬撤辣後最大宗大手入市個案。

另外，國內客申請按揭的宗數同樣急升，根據經絡按揭轉介內部數據，3月份首27日經絡接獲內地客申請按揭的宗數按月同期大增15倍，而內地客及新來港人士的按揭申請佔整體24%。隨著更多專才經「高端人才通行證計劃」來港就業定居，加上撤辣效應，市場購買力進一步釋放，相信内地買家比例將有增加空間，而這些內地客及新來港人將會成爲樓市新力軍。

内地客與本地買家承造按揭方面有所不同，入市前需要特別留意以下幾點。首先，按揭成數方面，僅持有内地護照的内地人不符合申請按揭保險的條件，故銀行一般只可批出最多7成按揭，至於已取得香港身份證的新來港人士，則可透過按揭保險計劃申請最高9成按揭。值得留意的是，不論是本地或是非本地買家，若物業用作出租用途，按揭成數將減少至最高6成。

此外，内地買家需要提供相應入息文件，受薪人士需遞交國內身份證及通行證副本、公司雇傭合約、最近3至6個月個人戶口工資紀錄、工資單、完稅證明及專業資格證明等；而公司或自雇人士則需要提供營業執照、過去1年驗資報告、近年審計報告或財務報表以及最近6個月公司及個人銀行戶口流水賬紀錄等文件。至於入息審批標準，與本地買家相同，自住物業每月總供樓金額不可超過入息5成，而非自用物業供款佔入息比率為4成，按揭年期最長可達30年。

内地買家申請按揭手續及審核程序較爲繁複，銀行需要花較多時間審核其信貸記錄，故整個按揭審批需時1至2個月。而香港銀行的按揭計劃五花八門，與内地銀行處理方法亦有所不同，建議内地買家可透過大型及專業的按揭轉介公司，協助選擇最合適的按揭計劃。

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