為何0現金回贈仍要轉按？

過去幾年不少正在供樓的業主為賺取現金回贈而定期轉按，不過在現時高息環境下，大部分銀行基於成本及邊際利潤而大幅削減轉按現金回贈，根據金管局住宅按揭統計，轉按申請由去年8月份3,361宗跌至最新3月份627宗，縱使轉按誘因大減，但部分業主仍有轉按需求，究其原因不外乎以下幾點。

發展商轉按避免捱貴息

有部分新盤買家購買物業時會選用發展商提供的一/二按揭計劃，這類按揭計劃一般設有2至3年低息蜜月期，息口可低至1至3厘，但蜜月期過後，利率往往會急升至P至P+1%，即實際按息可高達5厘以上，高於現時一般銀行按息約4.125厘水平。因此這一批業主一般會在蜜月期後轉按至傳統銀行，避免捱貴息。

出租物業須先轉按「甩按保」

不少買家首次置業時都會透過按揭保險計劃承造高成數按揭，而近期租賃市場持續活躍，業主或想將單位改為出租用途，若果單位仍有按揭保險在身，便要透過轉按方式，向按保公司「甩按保」，以及將按揭成數下調至6成或以下方可出租。

擔保人置業前轉按「甩名」

有一些買家因入市時入息不足以通過壓力測試，而需要尋求擔保人以增加借貸能力，不過，這些擔保人日後想置業，銀行最高可批出的按揭成數會被扣減1成，供款與入息比率要求亦會由50%下調至40%。故這班擔保人買樓前會先透過轉按「甩名」調低入市門檻。

如閣下為上述幾類人士，在現時仍有個別銀行提供少量現金回贈下，應考慮盡快趕上「轉按尾班車」，但要留意，不論任何原因申請轉按，申請人都需要重新再經銀行審批，即是所持有的單位需要重新進行估價，同時申請人亦須通過銀行「供款與入息比率」的要求，即每月供款不得超出月入50%。每間銀行對轉按業務取態不一，建議有需要人士可透過大型專業的按揭轉介公司，協助選擇最適合的銀行及按揭計劃。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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置業是人生大事，涉及金額龐大，正所謂「不怕一萬，只怕萬一」，準買家決不可掉以輕心，入市前應做好充足準備，細心留意各項相關風險及細節，申請按揭時亦要僅記以下「三鬆一緊」法則，以確保交易能順利完成。

首先「時間要預鬆」，近期樓市成交量顯著增加，銀行需要短時間内處理大量申請，或會出現「塞車」情況，按揭審批時間或被延長。為免影響交易進度，建議買家預鬆按揭申請時間，若不涉及按揭保險，應預留至少2.5個月時間申請；涉及按揭保險的高成數按揭，建議預留3個月時間申請。申請按揭前，借貸人需要預先準備一系列文件，包括過去3個月的銀行月結單、入息證明及工作證明等。建議事前可透過大型按揭轉介公司協助。

其次「財政預算要鬆動」，置業除了首期開支，同時要繳付裝修費及印花稅，此外，置業後需要每月供樓、管理費、差餉以及日常開支等。又隨著政府宣佈全面撤辣，不少買家紛紛加快入市，怕「愈遲愈貴」，但要注意，銀行對二手物業估價審慎，如遇上估價不足的情況，或要「抬錢上會」，筆者建議買家應預留多些資金，令前期開支更鬆動，以免失預算。

此外「供款要輕鬆」，雖然政府暫時取消加2厘壓力測試，入息門檻有所降低，但本港息口仍然高企，經濟未完全復甦，準買家置業時應該量力而爲，審視自身供款及承受風險的能力。建議首置人士在有限能力下，可先向碼數較細的中小型單位入手，如日後有需要才考慮轉換更大的單位。

最後「進度要跟緊」，買樓程序瑣碎繁複，包括要簽署臨時及正式買賣合約、繳交訂金、申請按揭等，建議事先列出清晰的跟進項目及進度表。現時除了按揭申請增加延遲銀行審批進度，對於村屋、唐樓、高樓齡等物業，銀行審批上更會花時及嚴禁，買家更要緊貼銀行按揭的批核進度。

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