入市樓花須知 即供VS建期

政府全面撤辣後市民積極入市，不足3個月一手成交已超過7,000伙，故筆者將為有意入市樓花的新手買家講解當中的注意事項。

 當買家揀選心水單位後，一般先簽訂臨時買賣合約（臨約）以及支付樓價5%的臨時訂金（細訂），臨約後5個工作天內簽訂正式買賣合約，並於指定日子支付另外5%的加付訂金（大訂）。買家一般在簽訂臨約時需要決定選用那一種付款方法，發展商普遍會提供「即供」以及「建築期（建期）」付款方法。「即供」指在樓花期内完成交易後便開始供款；「建期」則指當樓宇建成及完成指定文件，買家正式收樓及上會後才開始供款。

 以上兩種款付款方法各有利弊，選用「即供」一般會享有更多折扣優惠，但本身正在租樓而新屋又未入伙，就需要同時承擔租樓及供樓雙重開支，財政負擔會較吃力。選用「建期」雖然可避免雙重負擔，但需注意市場風險，銀行是以物業落成時的價值計算估值，若涉及高成數按揭，按揭保險公司的估價或較銀行更保守，而按揭批核以估價較低者爲準，若上會時市況轉差，銀行或因估價不足而未能批足貸款，買家就需要自行填補當中的差價，即市場稱「抬錢上會」。

 新盤市場亦不時出現撻訂個案，若買家「撻細訂」，發展商只會沒收臨時訂金，若果「撻大訂」，因買家已簽妥必賣必買合約，發展商除了會沒收全數訂金之餘，如日後將單位重售，而最終成交價低於當初購入價，發展商有機會向原業主追討當中差價，因此選用建期的買家應預留準用資金防止市場變化，以免上會時失預算。

 早年選用建期的買家將開始陸續上會，買家需要在收到收樓通知後的14天内完成交易，要注意銀行審批需時，加上現時按揭需求增加，銀行人手不足下或可能出現塞車情況，如非按保的申請建議預留至少兩個月的時間申請，若涉及按保則建議預留最少3個月。另外，每間銀行針對同一物業的估價都會有所不同，建議貨比三家，一次過向3、4間銀行提交按揭申請，有需要的買家可透過大型按揭轉介公司尋求協助。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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過去幾年不少正在供樓的業主為賺取現金回贈而定期轉按，不過在現時高息環境下，大部分銀行基於成本及邊際利潤而大幅削減轉按現金回贈，根據金管局住宅按揭統計，轉按申請由去年8月份3,361宗跌至最新3月份627宗，縱使轉按誘因大減，但部分業主仍有轉按需求，究其原因不外乎以下幾點。

發展商轉按避免捱貴息

有部分新盤買家購買物業時會選用發展商提供的一/二按揭計劃，這類按揭計劃一般設有2至3年低息蜜月期，息口可低至1至3厘，但蜜月期過後，利率往往會急升至P至P+1%，即實際按息可高達5厘以上，高於現時一般銀行按息約4.125厘水平。因此這一批業主一般會在蜜月期後轉按至傳統銀行，避免捱貴息。

出租物業須先轉按「甩按保」

不少買家首次置業時都會透過按揭保險計劃承造高成數按揭，而近期租賃市場持續活躍，業主或想將單位改為出租用途，若果單位仍有按揭保險在身，便要透過轉按方式，向按保公司「甩按保」，以及將按揭成數下調至6成或以下方可出租。

擔保人置業前轉按「甩名」

有一些買家因入市時入息不足以通過壓力測試，而需要尋求擔保人以增加借貸能力，不過，這些擔保人日後想置業，銀行最高可批出的按揭成數會被扣減1成，供款與入息比率要求亦會由50%下調至40%。故這班擔保人買樓前會先透過轉按「甩名」調低入市門檻。

如閣下為上述幾類人士，在現時仍有個別銀行提供少量現金回贈下，應考慮盡快趕上「轉按尾班車」，但要留意，不論任何原因申請轉按，申請人都需要重新再經銀行審批，即是所持有的單位需要重新進行估價，同時申請人亦須通過銀行「供款與入息比率」的要求，即每月供款不得超出月入50%。每間銀行對轉按業務取態不一，建議有需要人士可透過大型專業的按揭轉介公司，協助選擇最適合的銀行及按揭計劃。

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